что такое индустриальная зона
Земли промышленного назначения и виды разрешенного использования
Территория в населённых пунктах и вокруг них разделена на зоны. Каждая имеет своё назначение, это сделано для удобства планирования застройки. Освоение части земель муниципалитеты оставляют за собой, остальные территории можно взять в аренду или выкупить под свои нужды. Главное, чтобы цель совпадала с назначением конкретного участка. Земли промышленного назначения отводятся под строительство промышленных объектов, заводов, перерабатывающих предприятий. По закону эти зоны должны находиться за пределами населённых пунктов.
Разновидности земель промназначения
Промзоной может стать земля, непригодная для возделывания и выращивания, для проживания. Эти объекты должны находиться вдали от жилых зон. Однако, часто можно увидеть промзону, окружённую городскими постройками. Так случается, потому что строительство жилых домов идёт намного интенсивнее, чем промышленное освоение территорий. Тем не менее, обязательной остаётся санитарная зона вокруг предприятия. В некоторых городах расселяли целые кварталы в связи с тем, что они оказались в санитарной зоне завода по новому законодательству. Людям предоставлялось другое жильё, а дома сносились или определялись под офисные помещения.
Участок земли может быть выделен только под определённые цели.
Виды разрешенного использования:
Законодательство о специальных зонах
Регулирует правовые отношения, связанные с освоением и передачей прав на промышленные зоны Земельный Кодекс. Этому посвящена 16 глава. Помимо основного закона каждый регион разрабатывает свои правила и нормативы. Общие принципы налогообложения промзон отражены в ст.394 НК РФ. Промышленность на территории страны развивается с разной интенсивностью: одни субъекты РФ живут за счёт предприятий, другие практически ничего не производят, не добывают и не интересны отраслям. Поэтому где-то налог выше, где-то ниже для стимулирования экономики региона.
Требования к расположению промзон достаточно жёсткие: регламентируются размеры, положение на местности. Постоянно наблюдается дефицит земель специального назначения, но в законодательстве предусмотрена возможность перевода участка из одного вида в другой. Главное условие – доказать целесообразность и острую необходимость в этом. Доказательства собирает заинтересованная сторона: потенциальный покупатель или арендатор. Иногда необходимость в этом возникает и у самих муниципалитетов.
По закону владелец участка в промзоне обязан:
Сделки по землям спецназначения
Как и любой участок земли, промышленные зоны можно продавать, покупать, арендовать. Быть владельцем подобного надела может физическое или юридическое лицо, постоянно проживающее или зарегистрированное на территории РФ. В качестве арендатора могут так же выступать иностранные граждане и организации. Земли, на которые пока не нашёлся покупатель, принадлежат муниципалитету.
Собственность
По общему правилу владелец участка вправе делать с ним любые действия в рамках закона:
Сложность заключается в ограничениях прав собственника на освоение участка. Оно должно происходить в соответствии с назначением территории. Если земля запланирована под строительство производства, на ней нельзя развернуть возведение и эксплуатацию автосервиса с АЗС. Покупая участок в промзоне, будущий владелец должен это чётко понимать. Постройки, не относящиеся к цели, указанной в кадастровом паспорте, придётся снести, так как узаконить их будет сложно.
В некоторых случаях возможен перевод земли из одной цели в другую, но обычно это дорого и нецелесообразно.
Аренда
Арендовать землю можно как у собственника, так и у государства. В первом случае ответственность за возникшие постройки останется на владельце участка. Это отражается в договоре. Если арендодателем выступает муниципалитет, цель аренды указывается ещё в заявке, затем в договоре. После получения прав на использование земли в промзоне арендатор обязан следовать всем пунктам соглашения: возвести оговоренное здание в срок, провести коммуникации, освоить землю в соответствии с назначением.
Какие сооружения законно возводить в промзоне
Строительство любого сооружения нельзя начинать без:
Даже если земля находится в частной собственности, разрешение на возведение объекта необходимо получить. Здание должно соответствовать категории земли и целевому назначению территории.
Запрещены к возведению на промышленной земле:
На все постройки, не соответствующие регламенту, будет вынесено постановление (обычно судебное) о сносе, а владелец понесёт административную ответственность (штраф).
Смена категории участка
В каких случаях возникает необходимость изменения вида разрешенного использования участка:
Смена возможна и в том, и в другом случае. Практика показывает, что изменить назначение с промышленного на любое другое проще, чем наоборот, определить участок под промышленные цели.
Сменить категорию возможно только при доказанной острой необходимости и выполнении всех условий, выставленных государством.
Порядок перевода таков:
Можно изменить только целевое назначение: промзону, выделенную под фабрику, перевести в землю для автобазы и хранения нефтепродуктов. Принцип тот же: обосновать необходимость, подкрепить фактами, выполнить указания Земельного Комитета.
ЗК вправе отказать владельцу участка в исполнении заявки. Тогда собственнику остаётся:
Реквизиция
Этим понятием именуется передача промзоны во владение государства. Переход может быть добровольным, по инициативе собственника, либо по принуждению – по необходимости государства.
Реквизиция может коснуться любых участков. Однако, чаще всего затрагивает именно промзону. В рамках этого процесса ограничивается или прекращается право распоряжения у частного собственника, оно переходит муниципалитету.
Основания для реквизиции:
В большинстве случаев реквизиция лишает владельца прав на земельный надел навсегда. Изредка выносится постановление о временном ограничении этих прав. В этом случае оговаривается срок ограничения, владелец получает компенсацию, а по окончании срока право распоряжения возвращается.
Налог на промзону
Участки промышленного назначения в собственности облагаются налогом. Его размеры определяет Налоговый Кодекс и региональные законодательные документы.
По данным НК платить в казну за промзону обходится значительно дороже, чем, например, за сельскохозяйственный надел или землю под жилые кварталы. Связано это в первую очередь с экологией. Любое производство, так или иначе, влияет на окружающую среду: обедняет землю вокруг, снижает показатели чистоты воздуха. Кроме того, близость предприятий делает дешевле соседние участки.
Федеральный налог на промземли составляет 1,5% от кадастровой цены участка. Учитывая, что кадастровая стоимость таких земель высока, то налог получается значительным. В некоторых регионах местные законодательные акты снижают налоговую ставку в целях развития промышленности. Но налог всё равно остаётся высоким.
В случае, если кадастровая стоимость превышает рыночную, собственник может обратиться в суд, чтобы инициировать пересмотр этого значения. Так можно существенно снизить налоговую ставку.
Земли промышленного назначения собственники стремятся освоить как можно быстрее, чтобы они приносили доход и перекрывали расходы.
Заключение
Участки под производства и отраслевую деятельность могут быть разными по размеру: от небольших до огромных территорий. Всё зависит от ландшафта. Минимальный размер устанавливается для каждого участка отдельно, исходя из его целевого планирования.
Цены на участки зависят от наличия прямых асфальтированных подъездов, водоснабжения, электричества и т.д. Чем больше коммуникаций – тем выше цена. Арендная плата так же зависит от этих параметров, так как она рассчитывается из кадастровой стоимости.
Государство с особенным вниманием относится к промышленным землям, так как от них зависит экологическое и экономическое будущее регионов.
Что такое индустриальная зона
В России функционируют 42 ОЭЗ (23 промышленно-производственных, 7 технико-внедренческих, 10 туристско-рекреационных и 2 портовые). За 15 лет работы в ОЭЗ зарегистрировались более 920 резидентов, из которых более 140 компаний с участием иностранного капитала из 42 стран. За эти годы общий объем заявленных инвестиций составил более 1,37 трлн рублей, вложенных инвестиций – более 597 млрд рублей, было создано более 46,4 тысяч рабочих мест, уплачено порядка 211 млрд рублей налоговых платежей, таможенных отчислений и страховых взносов.
Все площадки ОЭЗ обеспечены абсолютно новой и современной инфраструктурой.
ОЭЗ предлагают бизнесу ряд конкурентных преимуществ для реализации проектов, в том числе по локализации производства в России и выходе на евразийский рынок, в том числе:
Особые экономические зоны (ОЭЗ) – один из наиболее масштабных проектов по привлечению прямых инвестиций в приоритетные виды экономической деятельности.
Деятельность ОЭЗ в РФ регламентируется Федеральным законом от 22 июля 2005 года № 116-ФЗ «Об особых экономических зонах в Российской Федерации» (далее – Закон об ОЭЗ). Решение о создании ОЭЗ утверждается Правительством Российской Федерации на основе заявки, подготовленной высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации. ОЭЗ создаются на 49 лет.
Согласно Закону об ОЭЗ резидент ОЭЗ не вправе иметь филиалы и представительства
за пределами территории ОЭЗ.
ОЭЗ – часть территории региона, на которой действует льготный режим предпринимательской деятельности, а также может применяться процедура свободной таможенной зоны.
ОЭЗ создаются для развития обрабатывающих и высокотехнологичных отраслей экономики, туризма, санаторно-курортной сферы, портовой и транспортной инфраструктуры, разработки и коммерциализации технологий, а также для производства новых видов продукции.
На территории Российской Федерации могут создаваться ОЭЗ 4-х типов
Что такое индустриальная зона
Система позволяющая вести все от поступления до продаж
Полное ведение бухгалтерии сотрудником Бухты
Система учета товаров, перемещения и остатков
Автоматизируйте работу своего ресторана полностью
Для розничной торговли
Полный контроль над торговой точкой
Для оптовой торговли
Контролируйте отгрузки и склады
Бухгалтерия прямо у вас на сайте
Индивидульные технологические решения
Как работать с Бухтой
Ведение учета запасов, перемещений, прихода и отгрузки
Автоматическая сдача налоговой отчетности
Интеграция с банками
Банк в бухгалтерии, документы на основании платежек и наоборот
Все документы подписываются в электронном виде
Начисление зарплаты на основании посещаемости
Получи сервисы Бухты по API
Акты, накладные. ЭСФ, ЭАВР, СНТ
Как работать с Бухтой
Наши последние новости
Только полезные статьи
Найдите быстрый ответ на ваш вопрос
Как работать с Бухтой
Блог / Налоги
Налоги ･ Чем выгодны специальные экономические зоны (СЭЗ) и индустриальные зоны (ИЗ) бизнесу
3 месяца назад · 10 мин чтения
Чем выгодны специальные экономические зоны (СЭЗ) и индустриальные зоны (ИЗ) бизнесу
Специальная экономическая зона (СЭЗ) – это территория с точно обозначенными границами, где действует специальный налоговый режим для предприятий, создающихся в тех видах деятельности, которые определены законодательством
Индустриальная зона – это территория, обеспеченная инженерно-коммуникационной инфраструктурой, предоставляемая субъектам частного предпринимательства для размещения и эксплуатации объектов предпринимательской деятельности, в том числе в области промышленности, агропромышленного комплекса, туристской индустрии, транспортной логистики, управления отходами, в порядке, установленном законодательством Республики Казахстан.
Цели создания СЭЗ и ИЗ
СЭЗ создается в целях ускоренного развития современных высокопроизводительных, конкурентоспособных производств, формирования качественно нового уровня предоставления услуг, привлечения инвестиций, внедрения новых технологий в отрасли экономики и регионы, а также повышения занятости населения. СЭЗ, пределы которой полностью или частично совпадают с участками таможенной границы Евразийского экономического союза, создается также в целях развития приграничной торговли и экономики сопредельных приграничных территорий, развития транспортной инфраструктуры, туризма и культурного взаимодействия приграничных территорий Республики Казахстан.
Индустриальная зона создается в целях инфраструктурного обеспечения развития предпринимательства в регионах. Отметим, что ИЗ подразделяются на государственные и частные.
Государственные ИЗ в свою очередь подразделяются на следующие виды:
Из частных ИЗ выделяют особую индустриальную зону – разновидность частной индустриальной зоны, на территории которой допускается прямое применение международных строительных норм и правил, а также международных региональных стандартов и стандартов иностранных государств, создаваемая физическими и (или) негосударственными юридическими лицами
О СЭЗ и ИЗ в Казахстане
В Казахстане практикуется подход, в соответствии с которым СЭЗ специализируются на одной или нескольких смежных отраслях: где-то в приоритете металлургические проекты, где-то – химические, а где-то – транспортно-логистические. Соответственно, список видов деятельности нормативно ограничивается.
Всего в Казахстане действуют 13 специальных зон. Созданы они были в разное время. Самая «старая» – это «Астана – новый город», появившаяся в 2002 году, а самая «молодая» – Qyzyljar – сформирована в Северо-Казахстанской области в 2019 году. Цель у них одна – привлекать инвестиции (часто в контексте СЭЗ говорят о якорных инвесторах – крупных игроках, которые приходят в страну со своими технологиями и стандартами), тем самым создавая условия для развития отраслевых кластеров и становясь точками роста в своих регионах.
По данным Министерства индустрии и инфраструктурного развития, в СЭЗ реализовано 292 проекта, участники зон инвестировали в проекты более 4,3 трлн тенге, а объем произведенной продукции в денежном выражении составил 3,8 трлн.
При этом налоговые поступления в бюджет со стороны участников спецзон, по данным QazIndustry (институт развития в подчинении МИИР), не превысили 200 млрд тенге. И это меньше 344,4 млрд, инвестированных государством в развитие инфраструктуры СЭЗ. Другими словами, за эти годы власти формально не смогли вернуть средства, которые вложили в спецзоны.
Чем выгодны СЭЗ бизнесу
Специальные экономические зоны (СЭЗ) дают участникам множество налоговых льгот. Одна из основных – ставка НДС 0%. По этой причине участие в СЭЗ привлекательно для многих предпринимателей.
Москва запустила новую программу освоения промзон. Что это значит
В Москве запустили программу реновации промышленных зон «Индустриальные кварталы». На этих территориях столичные власти вместе с инвесторами возведут 35 млн кв. м недвижимости, из которых 11 млн «квадратов» будет использовано под производственные объекты, 13 млн кв. м — под общественную, деловую и социальную застройку, еще 11 «квадратов» — под жилье, четверть из которого возведут по программе реновации.
В 2021 году по проекту «Индустриальные кварталы» планируется провести 35 аукционов для определения инвесторов, которые будут реорганизовывать промзоны. Общая площадь земельных участков под аукционы составит 456 га.
Эксперты рассказали, как повлияет новая программа застройки «ржавого пояса» на рынок столичного жилья и какие сложности могут быть при ее реализации.
Преимущества
Выход новых качественных проектов с интересными характеристиками и по привлекательным ценам положительно скажется на рынке первичной недвижимости, считает управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Надежда Коркка.
«В начале 2021 года на рынке новостроек наблюдается недостаток ликвидного предложения, а в некоторых сегментах и вовсе дефицит. Поэтому вовлечение новых территорий — это, скорее всего, благоприятный сигнал. Оценить влияние данной программы на рынок жилой недвижимости Москвы (в том числе спрос и предложение) будет возможно после определения конкретных параметров застройки по каждой реорганизуемой территории», — отмечает Коркка.
Проблемы и риски
Существует несколько возможных проблем в реализации программы, считают эксперты. Во-первых, это сложности, связанные со взаимодействием с собственниками данных площадок. Многим коммерческим предприятиям будет интересно продать участки, а вот с небольшими государственными предприятиями иногда договориться сложнее, считает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
«Вероятно, урегулировать отношения с собственниками территорий в промзонах власти будут так же, как это происходило до сих пор. Например, есть совершенно недееспособное производственное предприятие, в собственности которого находятся какие-то земельные активы. Девелопер выкупает это предприятие целиком, банкротит его, у земель меняется вид разрешенного использования — можно строить. Предварительно внеся все проекты в правила землепользования и застройки города», — объяснила Доброхотова.
В ситуации, когда собственники не приводят территории в порядок, правительство Москвы вправе обязать их приступить к реализации проектов комплексного развития территорий либо выкупить такие участки и самостоятельно заняться их развитием, уточнила Надежда Крокка. Она предположила, что у новой программы, возможно, будут какие-то структурные локомотивы в форме компаний, так как причина ее возникновения состоит как раз в том, чтобы объединить множество собственников и арендаторов в едином направлении и вести согласованную работу по преобразованию территории.
Второй проблемой программы «Индустриальные кварталы» могут стать сложности, связанные с реновацией самой площадки. Например, дополнительные существенные расходы могут потребоваться на снос большого объема строений, вывод предприятия или рекультивацию земли, подчеркнула Доброхотова.
Еще одной сложностью программы является то, что реализация крупных жилых проектов на территории промзон требует значительных расходов на строительство социальной и транспортной инфраструктуры, пояснила председатель совета директоров «Бест-Новостроя». Она подчеркнула, что с учетом этого такие площадки могут быть интересны лишь крупнейшим девелоперам из топ-10 или даже топ-5, у которых есть ресурсы и на вывод предприятий, и на реновацию территории, а также финансы на реализацию девелоперского проекта.
Четвертой проблемой является долгосрочность новой программы, уточнила Коркка. По ее словам, программа масштабная, сложная и ориентирована на сбалансированное развитие этих территорий, что может сказаться на сроках и в результате растянуться на десятилетия.
Какое жилье построят
Какое именно жилье будут строить в рамках новой программы, будет зависеть от конкретной площадки. «Внутри МКАД комфорт-класс можно осваивать везде, даже отдаленные районы робко пробуют бизнес-лайт. Большие объемы под жилую застройку в Братцево (240 тыс. кв. м) — там вполне может появиться полноценный бизнес-класс. А также в Кунцево-1 (около 600 тыс. кв. м) и Октябрьское Поле (около 140 тыс. кв. м) — в обоих случаях минимум хорошие проекты комфорт-класса, на Берзарина, возможно, бизнес-сегмент. То же с промзоной Грайвороново — это перспективный район, там развивается транспортная инфраструктура, рядом ТПУ «Нижегородская». Пока основная масса ближайших проектов — класс комфорт, но ЖК «Аквилон Beside» — это уже бизнес-лайт. Неподалеку бестселлер «Метрополия» — также уровня выше среднего», — рассказала Доброхотова.
Поскольку новые проекты на месте данных промзон, очевидно, будут выходить постепенно, а не одномоментно, то на спрос и предложение это никак глобально не повлияет, уточнила глава «Бест-Новостроя». К тому же, по ее словам, на новых территориях именно под жилье отводится не такой уж большой процент площади — запланировано всего около миллиона квадратных метров, менее 10% сегодняшнего объема первичного рынка.
Что такое индустриальная зона
Индустриальные зоны созданы в целях формирования условий и современной инфраструктуры для стимулирования создания импортозамещающих и конкурентоспособных производств, привлечения иностранных и отечественных инвестиций.
Альтернативы индустриальным зонам Восточно-Казахстанская область не имеет, так как высокая стоимость земельных участков, необходимость подвода дорогостоящей инфраструктуры не позволяет ни области самостоятельно освоить все затраты, ни компаниям малого и среднего бизнеса региона самим провести инженерные коммуникации и выкупить землю по рыночной цене.
Основным стимулирующим фактором развития индустриальных зон является снижение издержек предпринимателей при создании и развитии производств. Это достигается через предоставление частному сектору инфраструктурно-сервисного комплекса, который включает в себя предоставление земельных участков для инсталляции производства, учебные центры по подготовке и переподготовке кадров, производственную, транспортно-логистическую, информационную, офисную и выставочную инфраструктуры.
Государство взяв на себя значительную часть затрат на организацию подобных комплексов, снизит издержки частного предпринимательства в расчете на единицу бизнеса, что также сократит время запуска новых производств.
На территории Восточно-Казахстанской области есть 3 индустриальные зоны.
