что такое градостроительная ситуация
Что такое градостроительная ситуация
ГрК РФ Статья 1. Основные понятия, используемые в настоящем Кодексе
Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 1 ГрК РФ
Споры в суде общей юрисдикции:
В целях настоящего Кодекса используются следующие основные понятия:
(в ред. Федеральных законов от 28.11.2011 N 337-ФЗ, от 29.12.2017 N 463-ФЗ, от 03.08.2018 N 340-ФЗ, от 30.12.2020 N 494-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(в ред. Федерального закона от 20.03.2011 N 41-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(в ред. Федеральных законов от 14.07.2008 N 118-ФЗ, от 21.10.2013 N 282-ФЗ, от 01.07.2017 N 135-ФЗ, от 29.07.2017 N 222-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(в ред. Федеральных законов от 03.07.2016 N 373-ФЗ, от 30.12.2020 N 494-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 342-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(п. 10.1 введен Федеральным законом от 03.07.2016 N 373-ФЗ)
(п. 10.2 введен Федеральным законом от 03.08.2018 N 342-ФЗ)
(п. 10.3 введен Федеральным законом от 27.06.2019 N 151-ФЗ)
(п. 11 в ред. Федерального закона от 02.08.2019 N 283-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(в ред. Федерального закона от 19.07.2011 N 246-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(п. 14 в ред. Федерального закона от 28.11.2011 N 337-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(п. 14.1 введен Федеральным законом от 18.07.2011 N 215-ФЗ)
(п. 14.2 введен Федеральным законом от 18.07.2011 N 215-ФЗ)
(п. 14.3 введен Федеральным законом от 18.07.2011 N 215-ФЗ; в ред. Федерального закона от 31.07.2020 N 254-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(п. 14.4 введен Федеральным законом от 03.08.2018 N 340-ФЗ)
(в ред. Федеральных законов от 28.12.2013 N 418-ФЗ, от 13.07.2015 N 216-ФЗ, от 03.07.2016 N 372-ФЗ, от 03.08.2018 N 340-ФЗ, от 27.06.2019 N 151-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(в ред. Федеральных законов от 03.07.2016 N 372-ФЗ, от 03.08.2018 N 340-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(п. 18 введен Федеральным законом от 20.03.2011 N 41-ФЗ)
(п. 19 введен Федеральным законом от 20.03.2011 N 41-ФЗ)
(п. 20 введен Федеральным законом от 20.03.2011 N 41-ФЗ)
(п. 21 введен Федеральным законом от 21.04.2011 N 69-ФЗ; в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 315-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(в ред. Федеральных законов от 03.07.2016 N 372-ФЗ, от 03.08.2018 N 340-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(п. 23 введен Федеральным законом от 30.12.2012 N 289-ФЗ, в ред. Федеральных законов от 29.12.2014 N 456-ФЗ, от 29.12.2014 N 458-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(п. 24 введен Федеральным законом от 30.12.2012 N 289-ФЗ; в ред. Федерального закона от 29.12.2014 N 458-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(п. 25 введен Федеральным законом от 05.04.2013 N 43-ФЗ)
(п. 26 в ред. Федерального закона от 31.07.2020 N 264-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(п. 27 введен Федеральным законом от 29.12.2014 N 456-ФЗ; в ред. Федерального закона от 31.07.2020 N 264-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(п. 28 введен Федеральным законом от 29.12.2014 N 456-ФЗ; в ред. Федерального закона от 31.07.2020 N 264-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(п. 29 введен Федеральным законом от 03.07.2016 N 315-ФЗ)
(п. 30 в ред. Федерального закона от 27.06.2019 N 151-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(п. 31 введен Федеральным законом от 03.07.2016 N 369-ФЗ)
(п. 32 введен Федеральным законом от 03.07.2016 N 369-ФЗ)
(п. 33 в ред. Федерального закона от 26.07.2017 N 191-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(п. 33.1 введен Федеральным законом от 26.07.2017 N 191-ФЗ)
(п. 34 в ред. Федерального закона от 30.12.2020 N 494-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(п. 35 введен Федеральным законом от 03.07.2016 N 373-ФЗ)
(п. 36 введен Федеральным законом от 29.12.2017 N 463-ФЗ)
(п. 37 введен Федеральным законом от 29.12.2017 N 463-ФЗ)
(п. 38 введен Федеральным законом от 29.12.2017 N 463-ФЗ)
Объект ИЖС может превышать параметры, установленные п. 39 ст. 1, если разрешение на строительство получено до 04.08.2018, и его параметры соответствуют требованиям разрешения (ФЗ от 03.08.2018 N 340-ФЗ).
(п. 39 введен Федеральным законом от 03.08.2018 N 340-ФЗ)
Градостроительная ситуация
Положение о размещении объектов капитального строительства
Введение
Муниципальный заказчик проекта – мэрия города Архангельска.
Проектная организация – МП ИРГ «НижегородгражданНИИпроект», отдел Генплана.
Основанием для разработки проекта являются:
распоряжение мэрии г. Архангельска и протокол конкурсной комиссии
от 26.06.2014 № 0124300014214000013-2, по лоту № 2 по оценке заявок на право заключения муниципального контракта на разработку данного проекта планировки;
техническое задание на проектирование, утвержденное заказчиком.
Проект выполнен в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Водным кодексом Российской Федерации и другими действующими законами и нормативными документами, а также с учетом Генерального плана муници-пального образования «Город Архангельск» и Правилами землепользования
и застройки муниципального образования «Город Архангельск».
Целью разработки проекта является:
подготовка документации по планировке территории для обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков;
определение параметров функциональных зон и объектов жилищного строительства, отдыха и социального обслуживания населения;
установление границ и параметров земельных участков, в том числе резервируемых для инженерно-технических объектов, коммуникаций и транс-порта, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов.
Очередность в данном проекте принята I очередь строительства – 2020 год.
Расчетный срок строительства – 2030 год.
Проект планировки определяет:
концепцию архитектурно-пространственного развития проектируемой территории;
организацию улично-дорожной сети и транспортного обслуживания;
развитие системы социального обслуживания, инженерного оборудо-вания и благоустройства, развитие рекреационных территорий и системы озеленения;
очередность освоения пусковых комплексов.
Графические материалы разработаны с использованием топографической основы М 1:2000, предоставленной заказчиком в электронном виде.
Пояснительная записка, Том II (в составе материалов по обоснованию проекта планировки территории) в каждой из глав и разделов содержит описание и обоснование положений, касающихся определения параметров планируемого строительства систем социального, транспортного обслуживания и инженерно-технического обеспечения, необходимых для развития территории.
Проект выполнен с учетом замечаний и предложений, полученных на предварительных рассмотрениях проектных материалов организациями и службами мэрии города.
Градостроительная ситуация
Проектируемый район Привокзальный расположен на правом берегу реки Северная Двина и является юго-восточной частью Октябрьского территориального округа и частью Ломоносовского территориального округа города Архангельска. Территория в границах разработки проекта планировки составляет 413,7 га.
Границами разработки проекта планировки являются:
с западной и северо-западной стороны – проспект Обводный канал,
с юга и юго-западной стороны – проспект Обводный канал,
с востока – ул. Смольный Буян, проспект Обводный канал,
с севера и северо-востока – железнодорожные пути.
Проектируемый район находится в относительном геометрическом центре города Архангельска, имеет достаточно сформировавшуюся систему магистральных улиц и транспортных связей с другими частями города и загородными территориями.
2. Архитектурно-планировочная организация территории
2.1. Современное использование территории
В настоящее время территория района занята существующей разноэтажной (преимущественно среднеэтажной) застройкой, общественными и культурно-бытовыми объектами. В районе имеются учреждения обслуживания областного и городского значения. Это средние специальные учебные заведения, медицинские учреждения, учреждения культуры и искусства, административные и общественно-деловые учреждения.
2.2. Планировочное и архитектурно-пространственное решение
В проекте планировки закладываются следующие принципы:
повышение емкости района по трудовым ресурсам, в том числе за счет создания новых центров приложения труда;
дальнейшее формирование системы обслуживающих и деловых центров на основных планировочных направлениях и композиционных узлах;
повышение уровня урбанизации кварталов с ликвидацией рыхлой и малоценной ветхой застройки;
формирование системы пешеходных зон в районе жилой застройки.
Структура проектируемого района получает дальнейшее развитие в соответствии с утвержденным Генеральным планом муниципального образо-вания «Город Архангельск».
Вести застройку предлагается зданиями, высота которых от 2 до 9 этажей. Ветхие, малоценные дома заменяются новыми с сохранением сложившейся планировочной структуры и исторической сетки улиц. Проектом предлагается организация внутренних пешеходных связей, соединяющих основные центры притяжения.
Для достижения целостности и завершенности градостроительных решений на каждом этапе развития района предлагается очередность освоения территории, что показано на чертеже «Схема очередности освоения террито-рии».
На I очередь, до 2020 года включительно, предлагается решить следую-щие градостроительные задачи:
реконструкция улицы Шабалина и улицы Логинова,
развитие территорий в районах ул.Гагарина, ул.Розинга, ул.Попова, ул.Логинова, ул.Шабалина.
Предложения по первоочередному строительству представлены на чертеже «Схема очередности освоения территории».
3. Определение параметров планируемого жилищного строительства, системы обслуживания населения
1. Объем нового строительства в размере 457,5 тыс.кв.м общей площади на расчетный срок, в том числе на I очередь строительства – 172,5 тыс.кв.м.
Застройку предлагается вести многоэтажными многоквартирными жилыми домами от 5 до 12 этажей, преимущественно в 9-этажном исполнении.
2. Численность населения изменится с 78,1 тыс.человек до 73,5 тыс.чело-век за счет увеличения обеспеченности с 20 кв.м на одного жителя до 23,5 кв.м на I очередь строительства и до 26 кв.м на расчетный срок (при общем
сносе ветхого и малоценного 2-этажного деревянного жилищного фонда
109 тыс.кв.м).
3. Количество квартир в новом строительстве – 7,6 тыс.единиц, в том числе на I очередь строительства – 2,9 тыс.единиц.
4. Плотность населения – 350 чел./га.
5.Коэффициент плотности застройки в жилищном фонде – 1,2.
3.2 Система обслуживания населения
Проектом предлагается к строительству следующие объекты:
детское дошкольное учреждение на 250 мест в 4 квартале (общая вместимость детсадов составит 3730 мест или 51 место на 1 тыс.жителей);
расширение школы № 8 в 10 квартале до 1000 мест (общая вместимость школ составит 8240 мест или 112 мест на 1 тыс.жителей);
общественно-деловой, торговый центр;
Общая площадь объектов обслуживания (новое строительство) составит 158,3 тыс.кв.м, 734,5 тыс.кв.м.
Методика градостроительного анализа участков для девелопмента
Проведение градостроительного анализа территории является краеугольным камнем в вопросе целесообразности приобретения участка/объекта недвижимости для целей девелопмента.
В настоящем разделе мы не будем останавливаться на вопросах проверки титула, вопросах структурирования сделок по приобретению участков/объектов недвижимости для целей девелопмента – это всё обязательные элементы сделки, но они находятся за пределами анализируемых вопросов.
Под градостроительным анализом участка понимается исследование установленных ограничений градостроительной деятельности на участке и оценка возможностей его девелопмента. Результатом градостроительного анализа является выявление юридических ограничений застройки участка, влияющих в итоге на саму возможность девелопмента участка и его экономическую целесообразность.
Ранее мы достаточно подробно проанализировали существующее градостроительное регулирование и в том числе наиболее распространённые ограничения, а теперь предложим алгоритм применения этих знаний.
Источники получения сведений для анализа
Как правило, наиболее распространённым и удобным источником получения сведений об участке, оцениваемом для целей возможного девелопмента, является текущий правообладатель, так как именно у него имеется наибольший объём информации об объекте.
Основным недостатком получения документов от текущего правообладателя является риск неполноты/недостоверности предоставляемых документов. Из нашего опыта можно назвать ситуацию, когда по результатам анализа документации выявилось, что вид разрешённого использования участка был изменён на основании недостоверной справки «выписки из ПЗЗ», где была указана ложная информация об отнесении участка к соответствующей зоне. В другом случае при наличии разработанного ППТиПМ при выдаче градостроительного плана уполномоченный орган произвольно заполнил сведения об участке данными, противоречащими не только ППТиПМ, но и ПЗЗ. В таких условиях проверка достоверности предоставленных сведений через независимые источники информации является важным элементом градостроительного анализа.
Существует достаточно большое количество открытых источников официальной информации, которыми можно и нужно пользоваться.
А. Общероссийские информационные ресурсы:
В детализированной форме по каждому объекту недвижимости для просмотра доступна общая информация по выбранному объекту недвижимости – это условный кадастровый номер, этаж, площадь, юридический адрес, наличие зарегистрированных прав и ограничений, разрешённое использование, назначение, кадастровая стоимость и т. д.
Из рекомендаций следует отметить, что при просмотре сведений по объекту нужно не забывать открывать встроенные вкладки, позволяющие увидеть сведения о последних государственных регистрациях и текущих ограничениях.
Содержит такие сведения, как:
C учётом требований закона № 218-ФЗ в Публичную кадастровую карту должны войти (но пока технически это не произошло) и сведения о территориальном зонировании, красных линиях, границах поселений и т. п.
Удобная поисковая система, позволяющая быстро находить документы территориального планирования и функционального зонирования на территории всех субъектов РФ. В её составе содержатся документы разного уровня (муниципальные, региональные, федеральные).
Из недостатков следует отметить, что не все документы, размещённые в системе, имеют актуальные редакции, поэтому нужно уделять особенно пристальное внимание актуальности «связанных документов».
В связи с этим в большинстве муниципальных образований определение зоны для конкретного участка на основании такого рода сведений представляется крайне затруднительным. При этом какого-либо режима поиска сведений по каким-либо реквизитам также, как правило, не предусмотрено. Тем не менее с определённой долей допущения эта информация может дать возможность получить сведения о зонировании.
Данный реестр содержит сведения об установленных санитарно-защитных зонах. К сожалению, поиск по данной базе крайне неудобен (он идёт через адрес источника СЗЗ, который почти всегда расположен в другом месте, чем исследуемый участок, и зачастую по другому адресу), в связи с чем не всегда получается найти полную информацию. Целесообразно осуществлять поиск всех санитарно-защитных зон по наименованиям улиц во всём квартале, где расположен исследуемый участок, и это увеличивает полноту результатов. Во всех случаях такой поиск должен верифицироваться направлением официального запроса в Роспотребнадзор о СЗЗ в отношении исследуемого участка.
Следует помнить, что в зависимости от ведомственной подчинённости различные органы отвечают за учёт и установление приаэродромных зон и СЗЗ аэропортов:
Б. Специализированные источники градостроительной информации
для отдельных регионов:
1.1. Региональная геоинформационная система Санкт-Петербурга – РГИС (http:// rgis.spb.ru)
1.2. Единая система строительного комплекса – ЕССК (http://info.essk.gov.spb.ru)
Данный ресурс содержит как аналитическую, так и операционную составляющую, так как создавался как электронный портал для взаимодействия девелопера и государственных органов по получению государственных услуг в сфере строительства.
2.1. Информационная система обеспечения градостроительной деятельности города Москвы – ИАИС ОГД (https://isogd.mos.ru/isogd-portal/home)
Система включает в себя следующие разделы:
2.2. Информационно-аналитическая система управления градостроительной деятельностью (https://ugd.mos.ru/authS2/dualAuthPage.action)
Сервис позволяет получить онлайн-доступ к оперативной информации органов власти по объектам строительства, электронным копиям документов, сведениям о ходе подготовки документов, сведениям государственного строительного надзора и другой информации. В соответствии с Регламентом предоставления информации для получения доступа необходимо заполнить заявку на подключение.
2.3. Портал открытых данных г. Москвы (https://data.mos.ru)
Набор разнообразной информации, включающей в себя сведения о градостроительной деятельности (например, сведения о согласованных решениях архитектурно-градостроительного облика ОКС и т. п.).
В конце 2017 года Минстроем РФ завершена разработка типовой системы ИСОГД, которая является доступной для использования для государственных органов.
Как результат во многих регионах на основе типовой ИСОГД появились работоспособные источники градостроительной информации. Однако в большинстве регионов сведения ИСОГД не могут быть получены пользователем напрямую путём прямого доступа к системе, а предоставление информации осуществляется в форме государственной услуги по выдаче информации из ИСОГД, что существенно подрывает эффективность таких баз данных и доступность информации. Тем не менее в некоторых регионах такие ИСОГД делают доступными (например, в Тюмени http://isogd.72to.ru).
Алгоритм проведения градостроительного анализа участка для целей девелопмента
Большинство градостроительных ограничений связано с конкретным целевым использованием участка (например, количество парковочных мест определяется видом размещаемого объекта). В связи с этим применимость конкретных ограничений определяется только после формирования цели/целей девелопмента участка. В ситуации, когда необходимо выбрать наиболее эффективное использование участка, альтернативных целей может быть несколько, но во всех случаях они должны быть сформулированы до начала анализа.
Необходимо отметить, что при заказе выписки из ЕГРН принципиальным является заказ всех листов выписки, на что требуется специальное указание в заявлении на получение (в ином случае предоставляется только короткая выписка, где нет существенного объёма информации).
В случае нахождения на участке объектов недвижимости необходимо также получить актуальные выписки из ЕГРН в отношении данных объектов недвижимости и сравнить сведения в них со сведениями о земельном участке.
В выписках из ЕГРН присутствует следующая имеющая существенное значение информация:
Градостроительное законодательство различает существующую категорию и ВРИ участка и допустимые параметры.
В отношении категории земель наибольшее значение имеет закон РФ от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», так как непосредственно градостроительное законодательство регулирует частный случай включения земель в состав населённых пунктов. Если существующая категория не соответствует поставленной цели, то следует оценить, какие действия необходимо/возможно предпринять для её изменения и их экономическую целесообразность.
В отношении видов разрешённого использования не является предопределяющим для девелопмента участка существующий ВРИ, так как его развитие возможно только в рамках допустимых ВРИ, установленных соответствующим градостроительным регламентом. Таким образом, необходимо обратиться к установленным допустимым ВРИ в градостроительном регламенте и выявить наличие соответствующего цели ВРИ в составе допустимых, а также учесть, является ли он основным, условно-разрешённым либо вообще вспомогательным.
Отсутствие необходимого ВРИ в основных допустимых ВРИ для участка существенно снижает его привлекательность для девелопмента и требует корректировки целей либо оценки его на соответствие альтернативным целям.
Документально подготовленный для застройки участок, к сожалению, крайне редко встречающееся явление на рынке. В связи с этим не существует «стандартного» набора документации, выработанного рынком, и в обороте присутствуют объекты с совершенно разным уровнем готовности к их застройке, что, впрочем, сказывается на цене этих объектов. Экономика заставляет девелоперов анализировать разные по степени готовности участки.
Как уже указывалось ранее, необходимо проанализировать применительно к участку наличие и непротиворечивость требований следующих документов (при их наличии):
К сожалению, практика знает ситуации, когда ПЗЗ противоречат Генплану, ППТиПМ противоречит ПЗЗ, градплан вообще не соответствует каким-либо из вышеперечисленных документов. Более того, подлежит проверке процедура принятия каждого из вышеназванных документов, а также полномочия принявших органов, так как судебная практика возлагает эти риски также на девелопера, т. е. при отмене любого из этих актов понесённые затраты девелоперу никто не компенсирует.
В ситуации с историческими поселениями либо существованием в относительной близости любых объектов, могущих претендовать на статус вновь выявленных объектов культурного наследия, обязательно надо исследовать и существование ограничений в специальном законодательстве об охране культурного наследия. С учётом того, что градостроительная документация постоянно совершенствуется, здесь же важно дать оценку влияния планируемых изменений в Генеральный план или ПЗЗ применительно к участку, так как, как правило, при внесении такого рода изменений законодатель не предусматривает сохранения действия ранее выданных документов.
Дополнительно с 01.03.2019 следует уделять особое внимание исследованию вопросов наличия участка на территории объекта всемирного наследия ЮНЕСКО либо рядом с таким объектом и оценивать необходимость подготовки отчёта о влиянии планируемого строительства на сохранность объекта всемирного наследия ЮНЕСКО.
В разделе 1.4 настоящего пособия достаточно подробно проанализированы последствия наличия тех или иных зон ограничений либо обременений участка. Как мы и указывали ранее, эти зоны необязательно отражаются в сведениях ГКН, поэтому требуются дополнительные усилия по их выявлению.
В качестве практического совета могут быть даны следующие рекомендации:
По результатам выявления соответствующих зон ограничений в использовании участков необходимо оценить их влияние на достижение поставленной цели, оценить экономические последствия для планируемого проекта и рассмотреть варианты снятия данного обременения. Например, при выявлении СЗЗ, распространяющегося на весь участок или его часть, возможны смена цели с жилья на нежилые апартаменты либо обсуждение с владельцем объекта, порождающего СЗЗ, условий разработки проекта уменьшения СЗЗ.
С учётом того, что существующий порядок получения разрешения на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства носит характер субъективной оценки уполномоченного органа, экономическая модель проекта должна строиться из расчёта невозможности получения такого разрешения. Все проекты, где экономика становится выгодна только в случае отклонения от предельных параметров, с нашей точки зрения, не должны начинаться. Отклонение от предельных параметров разрешённого строительства в экономике проекта должно играть элемент «сверхприбыли», в связи с чем этот риск не должен влиять на базовый вариант девелопмента территории.
В разделе 1.3.3 были подробно проанализированы предельные параметры разрешённого строительства. На основе этого необходимо в соответствующих градостроительных регламентах выявить значения этих параметров для оценки возможности достижения поставленных целей.
Необходимо отметить, что целый ряд параметров не отнесён градостроительным законодательством непосредственно к предельным параметрам разрешённого строительства, но подлежит обязательному учёту при оценке перспектив девелопмента участка, например:
Красные линии отделяют зоны планируемых земель общего пользования, не подлежащих застройке и отчуждению в частную собственность. Они также выступают точкой отсчёта для таких параметров, как «отступы» от границ участка. По ГрК РФ красные линии устанавливаются ППТ.
Под инсоляцией понимаются требования к облучению поверхностей и пространств прямыми солнечными лучами.
Требования установлены Постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 25.10.2001 № 29 и обязательны при проектировании, строительстве и реконструкции жилых, общественных зданий и территорий жилой застройки. Расчёты инсоляции являются обязательным разделом в составе проектной документации.
С учётом того, что инсоляция прямо зависит от расположения планируемого объекта на участке, как правило, на стадии первичного градостроительного анализа оценка этого параметра осуществляется на уровне принципиальной возможности соблюдения таких норм, а не конкретных расчётов, которые делаются в последующем при «посадке» здания на участок.
3) Парковки и озеленение
Требования по минимальной обеспеченности указанными объектами устанавливаются Правилами землепользования и застройки, РНГП, МНГП, специальными законами субъекта РФ, проектом планировки территории. Как правило, устанавливаются либо в процентном отношении к площади участка, либо из расчёта размещаемых на участке объектов (например, из расчёта одно парковочное место на сколько-то кв. м общей площади объекта), либо планируемого потока посетителей.
4) Социальная инфраструктура
Требования по социальной инфраструктуре распространяются на жилищное строительство и устанавливаются РНГП, МНГП, ППТ и включают в себя требования по обеспеченности образовательными организациями, учреждениями социального обслуживания населения, учреждениями здравоохранения, учреждениями отдыха и санаторно-курортного обслуживания, спортивными сооружениями, учреждениями культуры, предприятиями торговли, общественного питания и коммунально-бытового обслуживания, улично-дорожной сетью и т. д.
Формально эти требования касаются деятельности государства при организации урбанистического пространства, но на практике девелоперу предлагают за свой счёт осуществить меры по приведению параметров квартала в соответствие с требованиями при застройке им своего земельного участка (например, построить за свой счёт детский сад и т. п.).
Необходимо отметить, что наибольшие вопросы возникают именно с социальной инфраструктурой, так как на развиваемом участке в рамках застроенной территории, как правило, нет места для её размещения, а возлагая обязанности по её созданию на инвестора, город не предлагает каких-либо участков для её создания.
На этапе приобретения участка предварительную оценку возможных затрат можно получить путём обращения в уполномоченный муниципальный орган за справкой об обеспеченности социальной инфраструктурой соответствующего квартала и сравнения полученных данных с региональными требованиями по обеспеченности ею.
5) Отнесение участка к зоне КРТ
Нахождение участка в зоне КРТ влечёт за собой различного рода риски от простого затягивания сроков реализации проекта в связи с необходимостью разработки ППТиПМ до фактической невозможности развития участка (например, в отсутствие согласия правообладателей участков о совместном развитии территории).
Обязательным элементом градостроительного анализа является определение технической возможности подключения планируемых к строительству объектов к инженерной и дорожной инфраструктуре, а также уже имеющихся подключений и инфраструктуры. С учётом того, что в абсолютном большинстве случаев точки подключения расположены за пределами анализируемого участка, то, помимо получения технических условий подключения для оценки сроков и затрат на подключение, необходимо также озаботиться анализом трасс подключения и получением предварительных условий прокладки трасс через чужие земельные участки.
Необходимо отметить, что на стадии первичной оценки участка для целей его приобретения крайне сложно получить необходимую информацию как по техническим условиям, так и по возможным трассам прокладки сетей, так как энергоснабжающие организации работают только с правообладателями. В связи с этим действия по получению технических условий и необходимой информации надо либо поручать продавцу участка, либо получать от него соответствующую доверенность.
Недостаточно выявить ограничения – необходимо оценить, есть ли возможность их устранения и целесообразность этих действий. После определения ожидаемых затрат на устранение препятствий и предполагаемых сроков устранения эти данные могут использоваться для торга с продавцом участка (например, снижения стоимости участка либо возложения на него обязанностей по устранению выявленных препятствий) либо для корректировки экономической модели проекта и оценки целесообразности его реализации в таких условиях.
Подводя итог предложенной методике градостроительного анализа участка, необходимо отметить, что вся полученная информация по участку должна оцениваться в совокупности, так как отдельные ограничения могут быть преодолены за счёт разработки дополнительных документов либо дополнительных затрат (например, финансирование работ по уменьшению СЗЗ). Важно помнить, что не входят в состав градостроительного анализа, например, такие необходимые действия технического характера, как анализ грунтов (загрязнённость, пригодность к размещению объекта и т. п.) либо оценка транспортной доступности для строительной техники, хотя они также оказывают влияние на экономику проекта.