Правила досрочного погашения ипотеки: как выгоднее рассчитаться с банком
Досрочное погашение ипотеки является общим трендом в России. Средний срок выданных в России ипотечных кредитов в 2020 году составляет 18,1 года, при этом обычно кредиты закрывают за семь — десять лет. Зачастую клиенты опасаются брать ипотеку на небольшой срок из-за высоких ежемесячных платежей, неуверенности в стабильности экономики и своего финансового благосостояния, поэтому они предпочитают перестраховаться и изначально оформить кредит на более долгий срок, говорит руководитель службы ипотечного кредитования компании «Инком-Недвижимость» Ирина Векшина.
Рассказываем, какие схемы досрочного погашения жилищных кредитов наиболее выгодны для заемщиков и как правильно гасить ипотеку.
В этой статье отвечаем на следующий вопросы:
Когда выгодно погашать ипотеку досрочно
Все российские банки предоставляют своим заемщикам возможность досрочно погасить ипотечный кредит — либо полностью, либо частично. Выгода от досрочного погашения напрямую зависит от оставшегося срока кредита — чем ближе к концу срока кредита, тем менее выгодно погашать ипотеку досрочно. В долгосрочной перспективе выгоднее сокращать срок. Но если вы выберете уменьшение ежемесячного платежа, экономию сможете почувствовать сразу.
«Снизить общий объем переплаты можно путем досрочных погашений, что особенно актуально в течение первой трети срока жизни кредита. Банки придерживаются схемы аннуитетных платежей, поэтому заемщик сначала преимущественно погашает проценты, а не само тело кредита», — поясняет генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН» Наталия Кузнецова.
Согласно закону
Досрочное погашение прописано в ФЗ 284 от 19.10.2011. Сумма займа, предоставленного под проценты заемщику, может быть возвращена досрочно полностью или по частям при условии уведомления об этом займодавца не менее чем за 30 дней до дня такого возврата. Договором может быть установлен более короткий срок уведомления банка. О принятом решении нужно заранее уведомить банк, иначе внесенный платеж не будет засчитан и его оприходуют в следующем месяце.
Варианты досрочного погашения ипотеки
Существует несколько вариантов досрочного погашения: сокращать размер ежемесячного платежа, срок ипотеки или комбинировать эти две схемы. Чтобы выбрать подходящий вариант, ипотечник должен оценить, что для него важнее — выплатить меньше денег банку или снизить сумму ежемесячного платежа, чтобы сократить текущие расходы.
Сокращение срока ипотечного кредита
Вариант сокращения срока кредитования — наиболее выгодный для минимизации переплаты по кредиту. При сокращении срока в составе ежемесячного платежа увеличивается часть, которая идет на погашение основного долга, и уменьшается часть процентов. Дальнейшее погашение происходит динамичнее, так как на меньшую сумму начисляется меньше процентов, а переплата сокращается.
Уменьшение платежей по ипотеке
При уменьшении платежа и сохранении срока остаток основного долга растягивается на оставшийся срок, при этом график перестраивается таким образом, что большая часть ежемесячного платежа идет на погашение процентов, а меньшая — на основной долг.
«В целом заемщикам выгоднее согласиться на уменьшение срока предоставления кредита, так как в этом случае снижается размер переплаты банку (то есть начисленные проценты). Однако каждый заемщик сам определяет, какой из вариантов частичного досрочного погашения ипотеки для него удобнее, ведь при этом выборе нужно учитывать несколько важных факторов (жизненная ситуация, текущее материальное положение и т. п.)», — говорит Векшина.
Комбинированный вариант
Идеальный вариант — чередование сокращения срока/размера платежа, то есть как бы подбивая платеж с двух сторон, делая срок и платеж максимально комфортным для появления еще большей финансовой возможности производить досрочные погашения, считает Кузнецова.
Если ваш бюджет это позволяет, то можно внести большой единоразовый платеж и сократить размер обязательного платежа, при этом продолжить выплачивать полную сумму, которая была установлена раньше. Эти небольшие переплаты тоже будут досрочным погашением, за счет них можно сокращать уже срок платежа.
Такая схема удобна тем, что если наступят трудные времена, заемщик может платить минимальный обязательный платеж, а уменьшать срок кредита и переплату в те месяцы, когда это комфортно для бюджета. Минусом является то, что конечная переплата по процентам будет больше, чем в случае с сокращением срока кредита.
Примеры расчета
В компании «БОН ТОН» приводят пример расчета выгоды при различных схемах досрочного погашения ипотечного кредита. Например, при сумме кредита в 3 млн руб. и остатке срока по кредиту в десять лет (120 мес.), под 7,5% с ежемесячным платежом 35,6 тыс. руб. переплата по процентам за десять лет составит 1,273 млн руб.
Представим, что у должника есть 200 тыс. руб. для досрочного погашения в первый месяц. При сокращении срока (но при сохранении ежемесячного платежа) — срок кредита сократится на год, а размер переплаты — на 215 тыс. руб. При уменьшении платежа (и остатке срока 120 месяцев) — платеж снижается до 33,3 тыс. руб. (на 2,48 тыс. руб.), а размер переплаты всего на 85 тыс. руб.
Схема
Ежемесячный платеж
Переплата
Выгода
До погашения
35 600
1 273 000
—
Пример при аннуитетном платеже. Кредит на 3 млн руб., срок — десять лет, ставка 7,5%
Условия досрочного полного и частичного погашения
При внесении внеочередного платежа нужно обязательно уведомить банк. Как правило, заявление о полном досрочном погашении кредита необходимо написать в отделении банка. При частичном погашении в большинстве банков заявление можно подать онлайн — через мобильное приложение или интернет-банк. Важно учитывать этот момент, так как без заявления перечисленная сумма просто поступает на кредитный счет, с которого будут списываться ежемесячные платежи по графику — в таком случае переплата совсем не уменьшится.
Например, в Сбербанке досрочно можно погасить сумму не меньше 30% от суммы ежемесячного платежа. Совершить досрочное погашение можно в любой момент начиная со второго дня от выдачи кредита. Никаких документов для досрочного погашения не потребуется — все можно оформить на сайте «Сбербанк Онлайн» или в приложении. Достаточно зайти в раздел «Кредиты», выбрать свой ипотечный кредит, далее нажать «Операции» и «Погасить досрочно». После этого нужно выбрать счет, с которого будут списаны средства, отметить в выпадающем списке, что вы хотите, сокращать срок или сумму, и указать сумму, которую необходимо списать в счет досрочного погашения. Заявление на досрочное погашение создается автоматически, при наличии указанной суммы на счете она будет списана в счет погашения ипотечного кредита.
Как вносить платежи
При досрочном погашении ипотеки нужно учитывать один важный момент. «Если заемщик вносит сумму, направленную на частичное досрочное погашение ипотеки, в дату ежемесячного платежа, то вся эта сумма уйдет на уменьшение так называемого тела кредита. А если позже хотя бы на несколько дней, то из этой суммы будут вычитаться средства за использование кредита», — говорит Векшина. К примеру, заемщик производит ежемесячный платеж 12-го числа каждого месяца. Он вносит сумму в 250 тыс. руб., которая полностью уходит на погашение тела кредита. Если же при частичном досрочном погашении клиент предоставляет эти средства, скажем, 16-го числа, то из этой суммы будут списаны проценты за использование кредита в течение четырех дней (с 12-го по 16-е число), а оставшиеся средства пойдут на выплату самого долга.
В таком случае заемщик подает в банк заявление о том, что он хочет досрочно погасить ипотечный кредит. При полном досрочном погашении ипотеки банк рассчитывает необходимую для этого сумму (вместе с процентами на дату погашения). Заемщик размещает на счете денежные средства, и в определенный день банк списывает сумму долга и закрывает ипотечный кредит. Обычно это происходит в дату очередного ежемесячного платежа.
Погашение ипотеки за счет материнского капитала
Досрочное погашение ипотеки можно совершить как за счет собственных средств, так и за счет материнского капитала или субсидии для многодетных семей — как частично, так и полностью. При досрочном погашении за счет материнского капитала происходит сокращение суммы ежемесячного платежа, выбрать сокращение срока в данном случае нельзя, пояснили в пресс-службе Сбербанка. При этом, помимо заявления в банк, в Пенсионный фонд необходимо предоставить установленный законом пакет документов для перечисления денежных средств в счет погашения кредита.
Пенсионный фонд рассматривает заявление, проверяет документы и переводит деньги в размере остатка материнского капитала в банк, выдавший кредит.
Возвращается ли страховка при досрочном погашении ипотеки
При досрочном погашении ипотеки у заемщиков есть возможность частично вернуть себе сумму, уплаченную в качестве страхового взноса. И если досрочное погашение покупатель делает в начале года, то ему возвращается бóльшая часть от размера страховки, в конце года — меньшая часть, говорит Векшина из «Инком-Недвижимости».
Также страховая компания вычитает из возвращаемой суммы часть средств — около 25% от размера страховки, — которые были потрачены на обслуживание страхового договора (оформление документов, зарплату сотрудникам, отчисления банку и т. д.). Предположим, заемщик выплачивает 50 тыс. руб. за страховку, при этом ему удается досрочно погасить ипотеку в течение полугода после оформления кредита. В итоге он может получить обратно половину той суммы, которую потратил на страховку. Однако еще 25% от 50 тыс. руб. нужно выплатить страховой компании, после чего заемщику остается 12,5 тыс. руб.
В этой статье собраны все выплаты и пособия, которые могут получить родители маленьких детей и подростков.
Это выплаты от государства. Я расскажу, на какие суммы можно рассчитывать и что для этого нужно.
Выплаты и пособия на ребенка в 2021 году
О каких пособиях мы умолчали
В статье нет информации о выплатах на ребенка из малообеспеченной, многодетной или из семьи военнослужащих. Еще здесь нет информации для семей, в которых только один родитель или воспитывается ребенок с инвалидностью. О федеральных и региональных льготах и выплатах для таких семей мы рассказали в отдельных статьях:
Государству выгодно, чтобы дети рождались здоровыми. Для этого беременной нужно посещать врача, сдавать анализы, делать УЗИ — все это помогает вовремя обнаружить и устранить проблемы в развитии ребенка. Чтобы беременные не тянули с визитом к врачу, государство готово платить им деньги за раннюю постановку на учет по беременности — до 12 недель, но только тем, у кого невысокий уровень дохода.
Величина прожиточного минимума на душу населения в целом по РФPDF, 134 КБ
Кому положено. На это пособие могут рассчитывать беременные при соблюдении следующих условий:
Индивидуальные предпринимательницы тоже могут получить это пособие, если у них соблюдаются перечисленные условия.
Как получить. Для этого нужно в первые три месяца дойти до участкового гинеколога и завести карту. Затем нужно будет подать заявление через сайт госуслуг либо лично в отделение ПФР своего региона.
Никакие документы, подтверждающие беременность или уровень дохода, не требуются. ПФР будет запрашивать сведения сам.
Чтобы получать пособие на карту, беременной придется завести карту платежной системы «Мир». Реквизиты указываются в заявлении.
В быту эти деньги называют «декретными». Пособие выплачивают один раз перед уходом в отпуск по беременности и родам, чтобы компенсировать потерю зарплаты будущей мамы.
По закону в декрет можно уйти с тридцатой недели — это седьмой месяц беременности. В женской консультации выпишут больничный, который нужно будет отдать работодателю, а если листок электронный, то сообщить его номер.
Чтобы получить выплаты, будущая мама должна принести больничный или сообщить номер электронного листка нетрудоспособности. Бухгалтерия возьмет данные из больничного, передаст сведения в ФСС, а тот перечислит пособие на карту. Декретные можно получить только тремя способами:
Пособие могут получить уволенные женщины, если их работодатель прекратил деятельность и уволил сотрудников, а они в течение года встали на учет в службе занятости.
Как получать зарплату, находясь в декрете. Быть в отпуске по беременности и родам и одновременно работать по трудовому договору нельзя, но работодатель может заключить гражданско-правовой договор с беременной сотрудницей, по которому она имеет право работать удаленно.
В результате женщина уйдет в отпуск по беременности как положено, в 30 недель, получит все «декретные» и продолжит получать ежемесячный доход.
ИП тоже может получить декретные, если она застраховала себя добровольно в ФСС. Сделать это нужно в предыдущий год до года наступления беременности и уплатить страховые взносы. Для этого минимальный размер оплаты труда умножаем на 2,9% — это процентная ставка взноса на социальное страхование. Затем полученную сумму умножаем на 12 месяцев.
Число 4451,62 взялось из формулы:
12 792 Р × 2,9% × 12 мес., где 12 792 Р — минимальная оплата труда в 2021 году, 2,9% — ставка отчислений в ФСС.
В районах и местностях, где к зарплате применяют районные коэффициенты, их также учитывают при расчете платежа в ФСС.
Взнос можно уплатить одним платежом, а можно частями. Когда придет время оформлять декретные, предпринимательница отнесет в ФСС заявление о назначении пособия и больничный, а взамен получит на карту 58 878,40 Р или чуть больше, если МРОТ повысят.
Декретные пособия не облагаются НДФЛ — будущая мама получит всю сумму без вычета 13%.
Как получить максимальные декретные
Справка о средней зарплате по форме 182нDOC, 74 КБ
При рождении ребенка государство компенсирует родителям часть затрат. Причем эти деньги может получить один из родителей независимо от того, кто именно уйдет в отпуск по уходу за ребенком.
Размер зарплаты тоже не имеет значения. Заплатят даже безработным.
Сколько. 18 886, 32 Р один раз после рождения ребенка.
Региональные надбавки. Регионы к единовременному пособию при рождении ребенка добавляют свои выплаты. Чтобы их получить, один из родителей и ребенок должны быть прописаны в этом регионе.
Кому положено. Одному из родителей ребенка, тут государству без разницы, кому платить, — маме или папе.
Как получить. Выплату оформляет один из родителей по месту работы. От второго родителя требуется справка, что он не получал эту выплату.
Региональные коробки для новорожденных
В ряде регионов можно получить коробку для новорожденного. Это подарочный набор, который выдают родителям или усыновителям при выписке из роддома. В этой коробке детская одежда, аксессуары для кормления, пеленания, купания.
Комплект в разных регионах разный. Условия выдачи тоже различаются. В Самаре такой подарок положен мамам, которые родили первенца. В Татарстане набор выдают малообеспеченным семьям. В Вологде коробку можно получить на каждого новорожденного.
В Москве дают «собянинскую коробку» всем родителям независимо от их места жительства, но при соблюдении двух условий:
Забрать набор вещей «Наше сокровище» можно не только при выписке, но и в отделе социальной защиты населения по месту жительства или пребывания в Москве одного из родителей. Но срок ограничен двумя месяцами. Понадобится написать заявление, а также представить документы, что в роддоме такой набор родители не получали.
Если регистрации нет, а в Москве зарегистрировано только рождение ребенка, то родители должны обратиться в центр госуслуг «Мои документы». Решение о выплате принимается в течение 10 дней, а саму выплату перечисляют в следующем месяце.
Дополнительные пособия в Москве при рождении ребенка
Единовременная компенсационная выплата на возмещение расходов в связи с рождением (усыновлением) ребенка. Ее может оформить один из родителей, один из усыновителей (единственный усыновитель), опекун ребенка — россияне, иностранные граждане и лица без гражданства, живущие в Москве. Для этого нужно иметь московскую прописку.
За первого ребенка выплатят 6023 Р, за второго и следующих — по 15 879 Р.
«Лужковские» выплаты молодой семье. Если обоим родителям на момент рождения ребенка не исполнилось 30 лет, город доплатит еще 90 145 Р за первого ребенка, 126 203 Р — за второго, 180 290 Р — за третьего и следующих. Граждане, прописанные в Новой Москве, тоже получат эти выплаты.
Когда у мамы закончится декретный отпуск, она может выбрать: остаться дома и воспитывать ребенка, пока ему не исполнится три года, или выйти на работу. В обоих случаях без ежемесячного пособия до 1,5 лет семья не останется.
В первом случае ФСС будет каждый месяц перечислять деньги маме на карту. Во втором при определенных условиях пособие может получать сама женщина, если будет работать неполную рабочую неделю, или отец, если он уйдет в декрет вместо женщины.
Кому положено. Матери, отцу или другому взрослому человеку, ухаживающему за ребенком.
Как получить. Оформляют выплаты по месту работы, а если мать или отец безработный — заявление нужно подавать в соцзащиту по месту жительства.
Как выйти на работу и сохранить ежемесячное пособие
Во время отпуска по уходу за ребенком мама не может работать полный рабочий день, иначе потеряет право на выплату ежемесячного пособия. При этом закон разрешает подрабатывать на неполную ставку или работать на дому. И тут есть одна хитрость.
Судя по статье 93 ТК РФ, неполным рабочим временем может считаться как неполный рабочий день, так и неполная рабочая неделя.
Так как полный рабочий день — это 8 часов, а полная рабочая неделя — 40 часов, стороны должны найти такой вариант, чтобы работник трудился каждый день понемногу или положенные 8 часов, но не во все дни недели.
Здесь надо учитывать позицию ФСС и Верховного суда — пособие по уходу за ребенком компенсирует утраченный заработок. Если мама не утратила заработок, то компенсировать ей нечего.
Поэтому, помня о том, что пособие по уходу за ребенком — это 40% от заработка, работодателю и работнику следует рассчитать такое количество рабочих часов, чтобы женщина зарабатывала 60% от прежней зарплаты. Подробнее об этом уже писали в статье «Как уменьшить рабочий день и получать пособие».
Вместо матери оформить отпуск по уходу за ребенком плюс неполный рабочий день может отец точно по такой же схеме.
Если же оба супруга не хотят терять в зарплате, они могут оформить пособие на работающих бабушку или дедушку.
С 1 января 2018 года вступил в силу закон о ежемесячных выплатах семьям с детьми. По нему можно каждый месяц получать выплату на первого или второго ребенка. Это не декретные и не пособие по уходу за ребенком, а дополнительная мера поддержки.
В народе новое пособие называют «путинскими выплатами». Другие льготы они не заменяют, не перекрывают и не отменяют. Выплату предоставляют не единоразово, а выплачивают каждый месяц на банковскую карту матери — или отца, если мать умерла или ее лишили родительских прав.
Данные о прожиточном минимуме в МосквеPDF, 272 КБ
Условия для получения путинских выплат:
Если у семьи после 1 апреля 2020 года закончилось право на эту выплату, в срок до 1 марта 2021 года ее автоматически продлят на очередной период. Это условие позволило получать выплату без заявлений, если ребенку исполнилось один или два года.
Компенсационная выплата по уходу за ребенком до 3 лет — это пособие для родителей, которые ухаживают за маленькими детьми.
Сколько. 50 Р платят ежемесячно одному из родителей ребенка с 1,5 до 3 лет.
Кому положено. Одному из родителей, который работал по трудовому договору и ушел в отпуск по уходу за ребенком.
Как получить. С 1 января 2020 года эту выплату отменили, но не для всех. Ее смогут и дальше получать мамы или папы детей, родившихся до 1 января 2020 года.
Если ребенок родился после 1 января 2020 года, его родители не смогут получить эту выплату.
Путинские выплаты
Чтобы получать путинские выплаты и после 1,5 лет, нужно соблюдать все те же условия:
Конкретные условия предоставления выплаты устанавливают региональные власти, но эти условия должны вписываться в федеральные рамки.
Сколько. От 50 до 100% прожиточного минимума на ребенка в регионе — зависит от степени нуждаемости.
Указ Президента РФ от 20.03.2020 № 199 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»PDF, 143 КБ
Кому положено. Семьям с детьми старше 3 лет при соблюдении ряда условий:
Как получить. Заявление на выплату подают через госуслуги. Чтобы деньги перечисляли на карту, подойдет только карта «Мир».
Федеральной выплаты на ребенка до 16 лет нет, но ее могут предусмотреть региональные органы власти.
На практике такое пособие есть не везде, и назначают его, как правило, малообеспеченным семьям. Возьмем для примера Москву.
На детей одиноких матерей, на детей, родители которых уклоняются от уплаты алиментов, и детей военнослужащих по призыву:
Все выплаты ежемесячные.
Как получить. Подать документы через МФЦ или сайт мэра Москвы mos.ru.
В 2007 году правительство решило стимулировать рождаемость рублем и придумало материнский капитал. С 2020 года его выплачивают всем семьям даже при рождении первого ребенка. Сертификат бессрочный, выдают его только один раз при условии, что родившиеся дети тоже граждане России.
Кому положено. Всем матерям, ранее не оформлявшим материнский капитал.
Как и где оформить. В ПФР или на портале госуслуг.
Еще бывает региональный материнский капитал. Например, в Санкт-Петербурге его выделяют при рождении третьего ребенка: деньги можно тратить на жилье, покупку участка или автомобиля.
У нас есть статьи о материнском капитале, чтобы использовать господдержку с выгодой:
В 2021 году семьи с детьми получают по 10 000 Р на каждого ребенка. По задумке, это дополнительная помощь для подготовки к школе.
Сколько. 10 000 Р один раз.
Кому положено. Одному из родителей ребенка в возрасте от 6 до 18 лет. Достичь 6 лет ребенок должен до 1 сентября 2021 года. Столько же заплатят учащимся с инвалидностью в возрасте от 18 до 23 лет либо одному из родителей ребенка с инвалидностью.
Как получить. Подать заявление в ПФР или на портале госуслуг до 1 ноября 2021 года.
Паушальные выплаты также используются для описания массового платежа за приобретение группы товаров, например, когда компания платит одну сумму за запасы другого бизнеса. Победители лотереи также обычно имеют возможность получить единовременную выплату вместо ежегодных выплат.
Ключевые моменты
Основы единовременной выплаты
Кроме того, в зависимости от суммы авансовый платеж может позволить вам купить дом, яхту или другую крупную покупку, которую в противном случае вы не смогли бы позволить себе с аннуитетом. Точно так же вы можете инвестировать деньги и потенциально получить более высокую доходность, чем эффективная доходность, связанная с ежегодными выплатами. Или, конечно, вы можете потерять деньги на своих первоначальных инвестициях.
Краткая справка
Паушальные выплаты в сравнении с аннуитетными выплатами
Чтобы проиллюстрировать, как работают паушальные выплаты и аннуитетные выплаты, представьте, что вы выиграли в лотерею 10 миллионов долларов. Если вы взяли весь выигрыш в виде единовременной выплаты, весь выигрыш облагался бы подоходным налогом в этом году, и вы попадали бы в самую высокую налоговую категорию.
Однако, если вы выберете аннуитет, выплаты могут приходить к вам в течение нескольких десятилетий.Например, вместо 10 миллионов долларов дохода в год ваш ежегодный платеж может составлять 300 000 долларов.Хотя 300 000 долларов будут облагаться подоходным налогом, это, скорее всего, не позволит вам попасть в самые высокие налоговые категории штата.Вы также избежите самой высокой ставки федерального подоходного налога в размере 37% (на 2020 и 20 лет) для одиноких людей с доходом более 523 600 долларов США или 628 300 долларов США для супружеских пар, подающих совместную регистрацию.1
Такие налоговые вопросы зависят от размера выигрыша в лотерее, текущих ставок подоходного налога, прогнозируемых ставок подоходного налога, статуса вашего проживания на момент выигрыша, штата, в котором вы будете жить после выигрыша, и доходности инвестиций. Но если вы можете получить годовой доход от 3% до 4%, вариант единовременной выплаты обычно имеет больше смысла с 30-летним аннуитетом.
Еще одно большое преимущество получения денег с течением времени заключается в том, что это дает победителям «повторную» карту. Получая чек каждый год, победители имеют больше шансов правильно распоряжаться своими деньгами, даже если в первый год дела пойдут плохо.
