что такое дом рф и его полномочия
Генпрокуратура начала проверку по признакам коррупции в «Дом.РФ»
Счетная палата направила обращение в Генпрокуратуру по фактам наличия признаков коррупции «при предоставлении в 2018–2019 годах АО «Дом.РФ» бюджетных инвестиций в размере 11,8 млрд руб. на достройку объектов группы компаний «СУ-155». Об этом РБК сообщил представитель Счетной палаты. По его словам, из прокуратуры получен промежуточный ответ о том, что начата проверка.
Обращение в Генпрокуратуру было отправлено 28 апреля, ответ с уведомлением Счетная палата получила 30 июня. Но в ответе Генпрокуратуры не уточняется, в отношении каких лиц или компаний ведется проверка.
В «Дом.РФ», в свою очередь, настаивают, что Генпрокуратура не ведет проверку в отношении госкомпании. Как заявил РБК представитель «Дом.РФ», Генпрокуратура 15 июня запросила ее позицию по выводам Счетной палаты и 29 июня до надзорного ведомства «была доведена позиция «Дом.РФ» и исчерпывающие материалы для всестороннего анализа ситуации».
РБК направил запрос в Генпрокуратуру и Минстрой.
Признаки коррупционных правонарушений при расходовании средств аудиторы Счетной палаты обнаружили, проводя с ноября 2019-го по апрель 2020 года анализ результативности обеспечения прав дольщиков.
У группы «СУ-155» Михаила Балакина в 2015 году возникли финансовые проблемы, и уже в 2016-м она была признана банкротом. Группа не достроила 145 жилых домов в 14 регионах России. В новостройках, которые возводила «СУ-155», на тот момент купили квартиры 30 тыс. человек. Достройкой занялся банк «Российский капитал», который позже вошел в структуру «Дом.РФ» и получил название «Банк «Дом.РФ».
Конкретные возможные правонарушения, послужившие поводом для проверки Генпрокуратурой, пресс-служба Счетной палаты не называет. В отчете палаты («Анализ результативности практического применения норм законодательства РФ, направленных на обеспечение законных прав граждан — участников долевого строительства»), с которым ознакомился РБК, указаны, в частности, следующие эпизоды, связанные с выделением «Дом.РФ» денег из федерального бюджета в 2018–2019 годах:
В пресс-службе «Дом.РФ» заверили РБК, что все действия в рамках достройки домов «СУ-155» производились в соответствии с планом мероприятий, утвержденным правительством. «Учитывая масштабность задачи, следует отметить, что руководством банка «Российский капитал» была реализована огромная работа по решению данной проблемы. А полученный опыт по восстановлению прав дольщиков «СУ-155» лег в основу механизмов работы Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства», — утверждает представитель «Дом.РФ».
В госкомпании пояснили, что деньги от проданных свободных помещений в домах «СУ-155» полностью пошли на достройку других объектов группы, а включение в договор достройки тех домов, которые уже были введены в эксплуатацию, объяснялось тем, что по ним не были завершены расчеты с контрагентами, выполнявшими работы по завершению строительства домов.
Это уже не первый раз, когда Счетная палата обращает внимание на финансирование достройки домов «СУ-155». В 2019 году Счетная палата провела анализ вхождения банка «Российский капитал» в «Дом.РФ» в 2017 году (тогда «Дом.РФ» назывался Агентством ипотечного жилищного кредитования, АИЖК). Аудиторы пришли к выводу, что банк не выстроил эффективной системы контроля стоимости достройки объектов группы компаний «СУ-155» и способствовал созданию непрозрачной системы формирования доходов от строительства. В «Дом.РФ» уточнили РБК, что тогда направляли Счетной палате разъяснения. После этого в августе 2019 года аудиторы сняли с контроля представления, принятые в отношении руководителей «Дом.РФ» и банка «Дом.РФ». «Нарушений выявлено не было», — говорят в «Дом.РФ».
«Дом.РФ» создал свою девелоперскую компанию
Госкорпорация «Дом.РФ» создала собственную девелоперскую компанию «Дом.РФ Девелопмент», которая будет специализироваться на строительстве жилья в регионах. Об этом сообщил журналистам заместитель генерального директора «Дом.РФ» Денис Филиппов.
На всех площадках «Дом.РФ Девелопмент» будут применяться стандарты строительства «Дом.РФ». Застройщик намерен работать в первую очередь в регионах — Москва будет представлена в минимальном объеме, пояснил Филиппов.
«На следующий год мы намерены начать порядка 20 проектов на территории России. С первой площадкой планируем прийти на решение правительственной комиссии уже в январе. Это будет проект во Владивостоке», — уточнил Филлипов.
Подрядчики для строительства будут определяться по результатам конкурсных процедур. Необходимость создания собственной девелоперской компании в структуре «Дом.РФ» возникла в связи с правительственным поручением как единому институту развития в жилищной сфере обеспечить ввод не менее 100 млн кв. м жилья до 2030 года на вовлекаемых в оборот федеральных землях. Это позволит приблизиться к достижению национальных целей по улучшению жилищных условий граждан и строительству 120 млн кв. м жилья ежегодно, пояснили «РБК-Недвижимости» в «Дом.РФ».
Летом глава Виталий Мутко заявил о намерении создать собственное девелоперское подразделение под названием «Дом.РФ Девелопмент». Согласно данным «РБК Компании», «ООО специализированный застройщик Дом.РФ Девеломпент» было образовано в мае 2017 года по адресу улица Воздвиженка, 10, где находится головной офис «Дом.РФ». Эта компания в структуре «Дом.РФ» уже осуществляет функции брокера на рынке жилой недвижимости. В частности реализует объекты на проектах Микрогород «В лесу», МФЦ «Слава», ЖК «Новые Черемушки».
Правой статус ДОМ.РФ при банкротстве застройщика
С 1 января 2018 г. Федеральный закон от 29.07.2017 N 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о Фонде) совместно с Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) ввёл новую систему защиты граждан – участников долевого строительства, который фактически дублирует страхование гражданской ответственности застройщиков по договорам долевого участия.
Так, в силу положений ст. 201.14 Закона о банкротстве (в ред. Федерального закона от 27.06.2019 № 151-ФЗ) в случае банкротства застройщика за счет средств компенсационного фонда обеспечивается выплата денежного возмещения либо финансируется завершение строительства объекта новым застройщиком. Соответствующее решение должно приниматься общим собранием участников долевого строительства в отношении каждого строящегося дома.
Данные изменения применяются в случае, если производство по делу о банкротстве застройщика возбуждено до 27.06.2019 при условии, что к этому дню не начаты расчеты с кредиторами третьей очереди (ч. 17 ст. 16 Федерального закона от 27.06.2019 N 151-ФЗ).
В целях урегулирования обязательств застройщика, признанного банкротом, нормативным правовым актом субъекта РФ может быть создан Фонд субъекта РФ, который, в частности, может принять решение о финансировании мероприятий по завершению строительства многоквартирного дома.
В соответствии с ч. 2 ст. 13.1 Закона о Фонде имущество Фонда в целях финансирования мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства может использоваться:
Постановлением Правительства Российской Федерации от 12.09.2019 г. № 1192 утверждены Правила принятия решения (далее – Правила) публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства» о финансировании или о нецелесообразности финансирования мероприятий, предусмотренных ч. 2 ст. 13.1 Закона о Фонде.
Согласно п. 2 Постановления Правительства № 1192 от 12.09.2019 г. решение о финансировании, за исключением случая, предусмотренного п. 19 Правил, принимается наблюдательным советом Фонда при отсутствии условий принятия решения о нецелесообразности финансирования, предусмотренных частью 3.3 статьи 13.1 Закона.
В соответствии с п. 10 ПРАВИЛ принятие Фондом решения о финансировании возможно, если:
а) истек предусмотренный п. 4 ст. 201.4 Закона о банкротстве срок включения требований участников строительства в РТУС и определены совокупный размер требований участников строительства о передаче жилых помещений, размер требований участников строительства о передаче машино-мест и нежилых помещений и совокупный размер денежных требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства;
б) проведена инвентаризация имущества застройщика (в соответствии с п. 2 ст. 129 Закона о банкротстве);
в) определена стоимость земельных участков (прав на земельные участки), предназначенных для размещения объектов незавершенного строительства, неотделимых улучшений на таких земельных участках (включая объекты незавершенного строительства);
г) определен размер денежных средств, необходимых для погашения требований по текущим платежам, требований кредиторов первой и второй очереди, требований кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, включенных в реестр требований кредиторов, денежных средств, подлежащих перечислению в соответствии с п. 3 ст. 201.15-1 Закона о банкротстве, а также в целях обеспечения в соответствии со статьями 201.11 и 201.15-1 Закона о банкротстве возможности передачи участникам строительства жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, строительство которых завершено, или передачи Фонду прав на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями;
д) определены степень готовности объектов незавершенного строительства, объектов инфраструктуры, сроки, необходимые для завершения строительства, и размер финансирования, необходимого для завершения строительства указанных объектов, определенный в соответствии с пунктом 10(1) настоящих Правил;
е) определена рыночная стоимость 1 кв. метра равнозначного жилого помещения (равнозначных жилых помещений) на первичном рынке во всех многоквартирных домах и (или) жилых домах блокированной застройки, состоящих из 3 и более блоков, входящих в состав жилого комплекса, на основании отчета оценщика, привлеченного Фондом;
Фонд принимает решение о финансировании завершения строительства в случае, если размер финансирования, необходимого для завершения строительства, определенный в соответствии с п. 10(1) настоящих Правил, не превышает размер предельной суммы выплат – возмещения гражданам-участникам строительства (п. 13 Постановления Правительства № 1192 от 12.09.2019 г.)
Рассчитывается по формуле:
V = A x S x P / 100
В ходе анализа документации Фонд принимает решение:
Решение о нецелесообразности финансирования может быть принято, как в отношении жилого комплекса, так и в отношении отдельных объектов незавершенного строительства, входящих в состав жилого комплекса, а также объектов инфраструктуры (п. 4 Постановления Правительства № 1192). При принятии Фондом решения о нецелесообразности финансирования мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства, Фонд уведомляет конкурсного управляющего о таком решении в течение 10 рабочих дней со дня его принятия.
1. Последствия принятия Фондом решения о финансировании мероприятий по завершению строительства
В целях урегулирования обязательств застройщика перед участниками строительства, в том числе финансирования и осуществления мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства и объектов инфраструктуры, для строительства которых привлекались денежные средства участников строительства, к ФОНДУ в порядке, установленном статьями 201.15-1, 201.15-2, 201.15-2-1 и 201.15-2-2 Закона о банкротстве, переходят:
Указанные мероприятия осуществляются Фондом за счет своего имущества, в том числе за счет денежных средств, полученных в качестве имущественного взноса Российской Федерации и иных публично-правовых образований в соответствии со статьей 13.1 настоящего Федерального закона (п. 1 ст. 9 Закона о Фонде).
В соответствии со ст. 201.15-1. Закона о банкротстве при урегулировании обязательств застройщика применяется возмездная передача его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств новому застройщику, который будет являться ПРИОБРЕТАТЕЛЕМ. В качестве встречного представления приобретатель исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений.
К имуществу застройщика, которое может быть передано ПРИОБРЕТАТЕЛЮ относятся: земельные участки (права на земельные участки), предназначенные для размещения объектов незавершенного строительства; неотделимые улучшения на таких земельных участках (включая объекты незавершенного строительства); права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения.
К обязательствам застройщика, которые могут быть переданы ПРИОБРЕТАТЕЛЮ: относятся обязательства перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства, за исключением требований участников строительства по взысканию неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций.
СТАТУС ПРИОРЕТАТЕЛЯ может получить:
Передача земельного участка с находящимися на нём неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика в соответствии с 201.15-1 Закона о банкротстве осуществляется с соблюдением следующих условий:
Согласие арендодателя земельного участка на передачу участникам строительства прав застройщика на этот участок не требуется (п. 10 ст. 201.10 Закона о банкротстве).
Если стоимость прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, подлежащий передаче приобретателю, превышает совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, ПРИОБРЕТАТЕЛЬ обязан перечислить ЗАСТРОЙЩИКУ денежные средства в размере такого превышения (п. 3 201.15-1 Закона о банкротстве).
Пример. Совокупный размер требований кредиторов составляет 100 руб., а объект оценен в 150 руб, то Фонд обязан перечислить застройщику 50 руб.
Если стоимость прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, подлежащий передаче приобретателю, меньше совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, ПРИОБРЕТАТЕЛЬ получает право требования к ЗАСТРОЙЩИКУ в размере образовавшейся разницы. Указанное право требования приобретателя подлежит включению в реестр требований кредиторов в составе третьей и (или) четвертой очереди кредиторов в соответствии с правилами, установленными ст. 201.9 настоящего Федерального закона.
Пример. Совокупный размер требований кредиторов составляет 100 руб., а объект оценен в 90 руб., то Фонд на 10 руб. включается в реестр к застройщику в составе третьей и (или) четвертой очереди кредиторов.
Процедура перехода прав от ЗАСТРОЙЩИКА к ПРИОБРЕТАТЕЛЮ:
1.1. Заявление о намерении направляется и рассматривается в порядке, предусмотренном ст. 201.15 Закона о банкротстве, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.
1.2. К заявлению о намерении Фонда или Фонда субъекта Российской Федерации прилагаются документы, подтверждающие возможность финансирования завершения строительства объекта, который должен быть построен на земельном участке (сведения о собственных средствах и сведения о размерах финансирования, необходимого для завершения строительства объекта, который должен быть построен на земельном участке). В целях подтверждения возможности финансирования Фонд или Фонд субъекта Российской Федерации вправе представить решение Фонда о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства, в том числе за счет имущества Фонда, сформированного за счет имущественного взноса Российской Федерации, иных публично-правовых образований, или решение Фонда субъекта Российской Федерации о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства, в том числе за счет имущества Фонда субъекта Российской Федерации, сформированного за счет имущественного взноса субъекта Российской Федерации.
2. В течение 10 дней с даты поступления конкурсному управляющему (внешнему управляющему) заявления о намерении наряду со сведениями, предусмотренными абз. 2 п. 2 ст. 201.15 Закона о банкротстве, конкурсный управляющий (внешний управляющий) представляет в арбитражный суд и лицу, имеющему намерение стать приобретателем и направившему заявление о намерении, следующие сведения:
2.1. расчет суммы, необходимой для погашения задолженности по текущим платежам и требований кредиторов первой и второй очереди и определяемой в соответствии с п. 5 ст. 201.10 Закона о банкротстве на дату направления заявления о намерении в арбитражный суд (в том числе сведения об общем размере соответствующей задолженности, сведения о стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и сведения о стоимости имущества застройщика, которое остается у него после передачи объекта незавершенного строительства);
2.2. соотношение стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства.
Вывод. Если ФОНД принимает решение о финансировании мероприятий по завершению строительства, он вправе обратиться в суд с Ходатайством о приобретении прав на объект незавершенного строительства. В таком случае, Фонд должен погасить текущие расходы, первую и вторую очередь реестра, если имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, недостаточно, а также внести на депозитный счет суда денежные средства в размере, установленном в п. 1 ст. 201.14 Закона о банкротстве, для погашения требований кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок.
2. Порядок выплаты компенсации гражданам участникам строительств и судьба обязательств застройщика в случае принятия Фондом решения о выплате компенсации
Такая выплата осуществляется до даты завершения процедуры конкурсного производства застройщика (ст. 13 Закона о Фонде).
а) имеющему требование о передаче жилого помещения (жилых помещений)
б) имеющему требование о передаче машино-мест и (или) нежилых помещений
Физическое лицо, которое приобрело право требования о передаче жилого помещения и (или) передаче машино-места и нежилого помещения после признания застройщика банкротом и открытия конкурсного производства, не имеет права на получение возмещения по такому требованию.
В статье 201.15-2-2 Закона о банкротстве регламентирован порядок передачи Фонду прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями в случае выплаты возмещения участникам строительства.
В случае принятия решения о выплате компенсации гражданам-участникам строительства, чьи требования включены в реестр требований участников строительства (РТУС), Фонд в течение 60 дней со дня принятия соответствующего решения, обращается в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, с заявлением о намерении приобрести права застройщика на земельный участок, расположенные на нем объект (объекты) незавершенного строительства, неотделимые улучшения такого земельного участка, права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения. Копия заявления о намерении направляется конкурсному управляющему.
В качестве встречного представления за передаваемое имущество Фонд осуществляет выплату возмещения участникам строительства в соответствии со ст. 13 Закона о Фонде.
Условие о внесении на депозитный счет суда денежных средств для погашения требований кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок исключено.
В течение 10 дней с даты поступления конкурсному управляющему заявления о намерении наряду со сведениями, предусмотренными абз. 2 п. 2 ст. 201.15 Закона о банкротстве, конкурсный управляющий представляет в арбитражный суд и Фонд следующие сведения:
1) расчет суммы, необходимой для погашения задолженности по текущим платежам и требований кредиторов первой и второй очереди и определяемой в соответствии с п. 5 ст. 201.10 Закона о банкротстве на дату направления заявления о намерении в арбитражный суд (в том числе сведения об общем размере соответствующей задолженности, сведения о стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями и сведения о стоимости имущества застройщика, которое остается у него после передачи указанного земельного участка с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями);
2) соотношение стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, по которым в соответствии со ст. 13 Закона о Фонде будет осуществлена выплата возмещения.
По результатам рассмотрения заявления о намерении арбитражный суд выносит определение:
а) об удовлетворении заявления о намерении
Фонд в течение 10 рабочих дней с даты перечисления денежных средств в соответствии с определением об удовлетворении заявления о намерении обращается в арбитражный суд с ходатайством о передаче прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями Фонду и погашении требований кредиторов. К указанному ходатайству прилагаются платежные документы, подтверждающие перечисление денежных средств в размере, который указан в определении арбитражного суда об удовлетворении заявления о намерении. Копия указанного ходатайства направляется конкурсному управляющему.
На основании определения арбитражного суда о передаче Фонду прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями конкурсный управляющий заключает с Фондом договор (договоры) передачи земельного участка с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями на условиях, не противоречащих настоящему Федеральному закону.
Договор передачи Фонду прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями заключается в письменной форме. Передача Фонду земельного участка с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями осуществляется по передаточному акту. Государственная регистрация перехода прав на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями осуществляется на основании определения арбитражного суда о передаче Фонду прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
б) об отказе в удовлетворении заявления о намерении
К Фонду, осуществившему выплату возмещения, в том числе по требованиям, возникшим после даты принятия заявления о признании должника банкротом, переходят требования по денежным обязательствам в размере произведенных выплат в соответствии со ст. 13 Закона о Фонде. Указанное право требования Фонда подлежит включению в реестр требований кредиторов в составе третьей очереди кредиторов в соответствии с правилами, установленными ст. 201.9 Закона о банкротстве.
Залог прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями, в том числе по обязательствам, связанным с обеспечением прав участников строительства по договорам участия в долевом строительстве в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, прекращается со дня государственной регистрации перехода прав на указанное имущество к Фонду. Прекращение такого залога в указанном случае не влечет за собой изменение очередности удовлетворения требований кредиторов, которые были обеспечены таким залогом.
Вывод. Если Фонд принимает решение о финансировании мероприятий по выплате гражданам-участникам строительства компенсаций, то он должен обратиться в течение установленного Законом срока в суд с заявлением о приобретении прав на объект незавершенного строительства. В случае удовлетворения указанного заявления и с момента регистрации перехода прав на объект незавершенного строительства залог прекращается. В настоящем случае кредиторы, не являющиеся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, лишаются права на преимущественное удовлетворение своих требований за счет предмета залога.