что такое действительный валовой доход

Валовый доход

Валовой доход — это доход, который предприятие получает от своей основной деятельности.

Именно показатель валового дохода помогает определить эффективность работы предприятия и внести соответствующие коррективы в тактику и стратегию дальнейшего развития фирмы.

Понятие термина «валовый доход»

При оценке финансового состояния организации или государства обязательно рассчитывается показатель валового дохода.

Понятие «валовый доход» используют экономисты и работники бухгалтерии для оценки результатов деятельности организации.

Показатель валового дохода дает возможность оценить эффективность работы предприятия посредством вычисления прибыли фирмы.

Валовый доход— это общая сумма выручки фирмы при реализации:

производимых ею товаров и услуг;

недвижимости и других основных средств;

прав на интеллектуальную собственность.

Валовый доход также включает получаемую плату от сдачи в аренду оборудования или недвижимости, а также других видов оказываемых фирмой услуг нетоварного характера.

В валовый доход включают также прочие виды поступлений:

средства, поступившие на счет предприятия от контрагентов (третьих лиц) по решению суда;

пени, штрафы, уплаченные контрагентами за нарушение договорных обязательств;

финансовая помощь или взносы на благотворительные цели и иная безвозмездная помощь;

доход от операций по реализации (продаже) ценных бумаг;

Нематериальная составляющая валового дохода

Стоит отметить, что валовый доход имеет также нематериальную составляющую.

К такой составляющей можно отнести полученные доходы от:

капитальных вложений и операций по реинвестированию;

накоплений на пенсионных счетах;

размещения депозитов на банковских счетах;

международной финансовой помощи согласно международным финансовым договоренностям.

Формирование валового дохода

Механизм образования валового дохода – это процесс, который включает в себя несколько этапов:

Производство товара (или услуги);

Выведение на рынок с определением ниши;

Реализация конечному потребителю;

Методика расчета валового дохода

Валовой доход представляет собой первичный показатель при определении финансовых результатов предприятия за отчетный период, поэтому зависит непосредственно от цены продаваемой продукции или предоставленных услуг, а также количества реализованного товара и вычисляется по формуле:

Сумма валового дохода = Цена реализованной продукции (предоставленных услуг) Х Количество реализованной продукции (предоставленных услуг).

В торговле валовый доход определяют по общей выручке от продажи товаров.

Помимо этого существует показатель, который называется уровнем доходности предприятия и представляет собой коэффициент, определяющий непосредственный доход в процентном соотношении.

Уровень доходности определяется по формуле:

Коэффициент доходности = Сумма валового дохода/Количество реализованной продукции (предоставленных услуг) Х 100 %.

Способы расчета валового дохода

Существует несколько методик расчета валового дохода.

Так, чтобы вычислить данный показатель по товарообороту, следует перемножить показатель общего товарооборота и показатель торговой надбавки.

После этого надо разделить полученный результат на 100.

Отметим, что такой способ расчета правомерен, если надбавка для всей продукции фирмы одинаковая.

Если же организация выпускает широкий ассортимент продуктов с разными торговыми надбавками, то надо найти произведение товарооборота и торговой надбавки по каждому товару отдельно.

После этого полученные данные следует просуммировать. И результат, как и в предыдущем случае, делят на 100.

Самый простой способ расчета валового дохода, который можно применять в любой организации, – это расчет по среднему проценту валового дохода.

Далее этот показатель надо умножить на общий товарооборот и разделить полученную цифру на 100.

Факторы, влияющие на валовой доход

Чистый валовой доход является одним из ключевых показателей, отражающих результаты финансово-хозяйственной деятельности организации.

На величину чистого валового дохода могут оказать влияние такие факторы, как:

Объемы выпускаемой продукции, а также ассортимент готовой продукции и ее состав. При этом, чем больше продукции будет продано, тем выше будет показатель чистого валового дохода.

Размер торговой надбавки.

Наличие дополнительных услуг, повышающих конкурентоспособность продукции.

Связь между валовым доходом и прибылью

Валовой доход и прибыль довольно тесно между собой связаны и являются взаимозависимыми понятиями.

При этом если первый представляет собой полученные средства в результате коммерческой деятельности, с учетом всех издержек, то второй является так называемым чистым показателем.

Это означает, что прибыль вычисляется как разница между валовым доходом и всеми понесенными издержками фирмы от основной или вспомогательной деятельности.

Распределение валового дохода

Валовой доход является основой для дальнейшего распределения финансов организации как в рамках операционной деятельности, так и за ее пределами.

Таким образом, можно выделить несколько направлений, по которым происходит распределение суммы валового дохода предприятия:

за счет доходной суммы возмещаются амортизационные начисления основных фондов предприятия;

выплачиваются обязательные платежи в казну, пошлины, штрафы, проценты по кредитным линиям и налоги;

осуществляются социальные выплаты и основная заработная плата сотрудников, стимулирующие отчисления в пользу персонала;

пополняется фонд чистой прибыли компании.

Отсюда следует вывод, что благодаря сумме валового дохода любое коммерческое предприятие можно назвать самоокупаемым, поскольку существует возможность обеспечивать себя самостоятельно, совершать обязательные платежи, а также осуществляется финансирование расходов будущих периодов для дальнейшего развития производства.

Валовой национальный доход

Определение валового национального дохода заключается в суммировании стоимости всей конечной продукции государства на момент отчетного периода, которая в дальнейшем предназначена для потребления внутри страны.

Стоимость той продукции, которая находится на территории государства в момент отчетного периода, но при этом предполагается для дальнейшей перепродажи, к валовому доходу отношения не имеет.

В зависимости от того, какую сумму в денежном эквиваленте составляет валовой доход, можно определить, насколько экономика государства «здорова» в целом.

Не стоит забывать о показателях, которые исключены в подсчете дохода государства:

обороты внутри товаров бывшего употребления;

финансовые сделки, связанные с оборотом ценных бумаг;

трансферты частного характера:

дары от родственников, частные стипендии;

социальные выплаты: пенсии, субсидии, пособия.

Отметим, что при расчете показателя учитываются инфляционные и дефляционные динамики.

Итоги

Любая коммерческая деятельность осуществляется с целью получения прибыли.

Прибыль — это разница между валовым доходом и понесенными издержками.

Определяется величина валового дохода по формуле.

Формул для расчета валового дохода несколько, и каждая компания выбирает вариант, подходящий под ее потребности.

Это итоговый финансовый показатель, который отражает совокупный результат деятельности предприятия в области экономики, управления и маркетинга.

Стоит отметить, рассматривая валовый доход, что это не только индивидуальный, но также макроэкономический показатель.

Так, валовый доход рассматривается на государственном уровне.

Остались еще вопросы по бухучету и налогам? Задайте их на бухгалтерском форуме.

Источник

Эффективность продаж: как и для чего считать валовую прибыль

Сумма выручки может ввести предпринимателя в заблуждение. Она не помогает понять, как идут дела в бизнесе. Чтобы узнать доход, предприниматель рассчитывает валовую, чистую прибыль и маржу.

Рассказываем, на что влияют эти показатели и как с ними работать. Поставщик
Приемка
Учет
Ценники
Этикетки
Прибыль

Зачем следить за бизнес-показателями

Когда предприниматель начинает новое дело, ему сложно оценить работоспособность бизнеса. При одинаковой выручке бизнес может развиваться и идти к банкротству. Бизнес-показатели помогут узнать реальное положение дел и принять правильное решение. Вот какие выводы можно сделать на основе цифр.

Рассчитать, когда бизнес выйдет на окупаемость. Предприниматель арендовал помещение для магазина обуви и закупил товар на 500 000 ₽. Выручка в первый месяц составила 115 000 ₽. Чтобы определить, за сколько месяцев вложение окупится, нужно рассчитать чистую прибыль.

Узнать, какие расходы оптимизировать. Владелец магазина обуви посчитал расходы и увидел, что больше всего денег уходит на аренду. Для оптимизации расходов стоит договориться с владельцем помещения о скидке.

Определить точки роста. Предприниматель вычислил маржу основного товара — обуви — и дополнительных, таких как стельки, носки, крем для ухода. Обычно у дополнительных товаров маржа выше, поэтому их стоит чаще предлагать.

Что такое валовая прибыль

Когда деньги клиентов поступают в кассу магазина, их сумма складывается в выручку — за день, месяц или год. По одной выручке невозможно определить, сколько заработал бизнес.

Большая выручка — как разгон машины до 100 км/ч за три секунды. Если машина при этом тратит 30 литров бензина на 100 км, то это сомнительная ценность. Так и с бизнесом: чтобы предварительно оценить доход, вычисляют валовую прибыль и делают по ней выводы.

Валовая прибыль — это разница между выручкой и закупочной ценой товара. Сумма валовой прибыли учитывает налоги, но не исключает операционные расходы — зарплаты сотрудникам и аренду помещения.

Сервис Кабинет Дримкас автоматически считает прибыль с продаж на онлайн-кассе

Чем различается валовая и чистая прибыль

Чистая прибыль — та часть дохода, которая остается в распоряжении предпринимателя, когда он заплатил операционные расходы и обязательные платежи в бюджет. В отличие от валовой, из чистой прибыли вычитают расходы на зарплаты и аренду помещения.

Чистая прибыль показывает, какой доход приносит бизнес. Если компания фиксирует чистую прибыль, а не убыток — значит дела идут хорошо.

На основе чистой прибыли можно понять, когда бизнес выйдет на самоокупаемость. Например, предприниматель вложил в открытие магазина 500 000 ₽, валовая прибыль за первый месяц составила 115 000 ₽, а чистая — 35 000 ₽. Это значит, что бизнес в идеальных условиях может окупиться за 15 месяцев.

Валовая прибыль и другие показатели — на смартфоне

Следите за объемами продаж, валовой прибылью и маржой бизнеса — прямо с телефона, планшета или компьютера. Оперативно принимайте решения о закупках, выплатах и изменении цен.

Подключите Кабинет Дримкас к онлайн-кассе и будете в курсе, сколько денег приносит бизнес.

Формула валовой прибыли

Валовая прибыль вычисляется по формуле:

Предпринимателю полезно считать не валовую прибыль предприятия, а по отдельному направлению. Например, в магазине обуви можно сравнить прибыль у двух кассиров, которые работают посменно. При схожей выручке у одного валовая прибыль может быть ниже, чем у другого:

Елена	Андрей
Выручка	58 700 ₽	56 300 ₽
Себестоимость товаров	31 600 ₽	24 300 ₽
Валовая прибыль	27 100 ₽	32 000 ₽

При сравнении валовой прибыли видно, какой кассир приносит больше.

Если у магазина есть мотивационная программа для продавцов, лучше считать их процент от валовой прибыли, а не от выручки. Так кассиры будут заинтересованы приносить больше денег в компанию — у предпринимателя вырастут доходы.

Расчет маржи от прибыли

Маржа показывает, какую прибыль получает бизнес при продаже. Она рассчитывается от цены товара, которую платит покупатель. Чтобы увидеть среднюю маржу, валовую прибыль делят на показатель выручки. Маржу считают в процентах:

Маржа = Валовая прибыль / Выручка * 100%

Зная маржу предприятия, предприниматель может оценить эффективность продаж и найти точки роста бизнеса. С помощью маржи магазину еще проще сравнить работу двух кассиров:

Елена	Андрей
Выручка	58 700 ₽	56 300 ₽
Себестоимость товаров	31 600 ₽	24 300 ₽
Валовая прибыль	27 100 ₽	32 000 ₽
Маржа	46%	57%

Бизнесу важно добиваться роста маржи по отдельным направлениям, чтобы увеличить общую рентабельность. Чем выше общая маржа, тем более устойчива компания на рынке.

Что надо знать о показателях эффективности продаж

Показатели эффективности бизнеса в режиме реального времени

Отчет по валовой прибыли, история закупочных цен, приемка и учет остатков уже доступны пользователям тарифа «Приемка товаров‎» в Кабинете Дримкас‎.

Начните считать валовую прибыль уже сейчас — следите за реальными показателями продаж и развивайте бизнес с нами.

Источник

Как рассчитать валовую прибыль (формула расчета)?

Что означает понятие «валовая прибыль»?

Валовая прибыль — это один из промежуточных видов прибыли, показываемых в отчете о финансовых результатах (п. 23 ПБУ 4/99, утвержденного приказом Минфина РФ от 06.07.1999 № 43н). Соответственно, определяется она по данным бухгалтерского учета и представляет собой выручку от основного вида (видов) деятельности, уменьшенную на себестоимость реализованного.

Цена продаваемых товаров (работ, услуг) неразрывно связана с вложениями в их себестоимость. Себестоимость складывается из набора затрат разных видов (материальные, людские и другие ресурсы). Валовая прибыль отражает факт доходности продаж (как всех, так и в разбивке по видам деятельности) и позволяет определить, насколько рационально используется каждый из ресурсов фирмы.

Валовая прибыль — это разница между выручкой и затратами

Валовая прибыль определяется путем вычитания из выручки от реализации товаров (работ, услуг) затрат на их изготовление (оказание) или приобретение. В выручку входят все суммы, полученные от продаж по основной деятельности. В расчет они берутся без НДС.

В себестоимость изготовленного (или приобретенного) товара включают все понесенные расходы на его производство (приобретение). Если фирма оказывает услуги (выполняет работы), то при подсчете их себестоимости (и в последующем валовой прибыли) учитывают все расходы, связанные с их оказанием.

Однако в себестоимость при расчете валовой прибыли не включаются (п. 23 ПБУ 4/99):

Валовую прибыль обычно определяют на конец месяца, квартала или года, но она может рассчитываться с любой периодичностью и на любой момент времени — всё зависит от целей и задач компании, а также особенностей ее управленческого учета.

Как отобразить валовую прибыль в бухгалтерской отчетности, пошагово разъяснили эксперты КонсультантПлюс. Чтобы все сделать правильно, получите пробный доступ к системе и переходите в Готовое решение. Это бесплатно.

О правилах учета материальных расходов при исчислении валовой прибыли читайте в публикации «Порядок учета материально-производственных запасов».

Как рассчитать валовую прибыль?

Как же на практике определяют валовую прибыль? Формула расчета валовой прибыли выглядит так:

ПР_вал — валовая прибыль,

В_ыр — выручка от продаж,

С — себестоимость реализованных товаров (работ, услуг).

Для торговой фирмы валовая прибыль может рассчитываться и другим способом — по среднему проценту. В этом случае формула валовой прибыли будет иметь следующий вид:

ПР_вал — валовая прибыль,

В_дох — валовый доход,

С — себестоимость реализованных товаров.

Существует также формула определения валовой прибыли по товарообороту — в этом случае валовую прибыль считают таким способом:

ПР_вал — валовая прибыль,

С — себестоимость реализованных товаров,

Р_надб — расчетная надбавка при расчете валовой прибыли, которую находят по формуле:

Т_надб — торговая надбавка при расчете валовой прибыли в %.

ПРИМЕР расчета валовой прибыли от КонсультантПлюс:
На основе данных, приведенных в табл. 1, определим валовую прибыль нефтедобывающей компании по формуле. Исходные данные для анализа показателей рентабельности нефтедобывающей компании. Читайте продолжение примера в К+. Если у вас нет доступа к системе К+, получите пробный демо-доступ бесплатно.

Какие статьи используются в формуле расчета валовой прибыли?

В зависимости от того, какие виды деятельности фирма включает в перечень основных для себя (это закрепляется в учетной политике), статьи доходов и расходов, входящие в ее выручку и себестоимость, а значит, и в формулу расчета валовой прибыли, будут отличаться, например:

Однако если учетной политикой в основные виды деятельности отнесены продажи имущества фирмы (например, ОС, НМА, ценных бумаг), то и они войдут в расчет валовой прибыли.

Себестоимость складывается из статей расходов, отвечающих получению выручки от видов деятельности, признанных основными. Например, туда войдут:

Если к основным видам деятельности отнесены и те ее виды, которые обычно попадают в состав прочей реализации, то в себестоимость для расчета валовой прибыли войдут и расходы, связанные этими видами деятельности (например, остаточная стоимость ОС, НМА, учетная стоимость ценных бумаг).

О документе, содержащем основные правила формирования учетной политики для целей бухучета, читайте в статье «ПБУ 1/2008 «Учетная политика организации» (нюансы)».

Итоги

Валовая прибыль — понятие, содержащееся в ПБУ 4/99 и возникающее в привязке к отчету о финансовых результатах. Рассчитывают ее как разницу между выручкой от продаж по основным видам деятельности и себестоимостью этих продаж. При этом в себестоимость не входят коммерческие, управленческие и прочие расходы. Принадлежность видов деятельности к основным определяется учетной политикой.

Источник

Как правильно рассчитать валовый доход?

Что подразумевает термин «валовый доход»?

Понятие «валовый доход» используют экономисты и работники бухгалтерии для оценки результатов деятельности организации. Показатель валового дохода дает возможность оценить эффективность работы коллектива посредством исчисления из него прибыли.

Валовый доход— это общая сумма выручки фирмы при реализации:

Валовый доход включает получаемую плату от сдачи в аренду оборудования или недвижимости, а также других видов оказываемых фирмой услуг нетоварного характера. В валовый доход включают также прочие виды поступлений (пени, штрафы, безвозвратная помощь, банковские проценты и многое другое). В торговле валовый доход определяют по общей выручке от продажи товаров.

О том, что относится к доходам от реализации, см. в публикации «Ст. 249 НК РФ: вопросы и ответы».

Порядок расчета валового дохода закрепите в учетной политике предприятия. Если у вас есть доступ к КонсультантПлюс, проверьте правильно ли вы сформулировали этот пункт. Если доступа нет, получите пробный онлайн-доступ к правовой системе бесплатно.

Формула расчета валового дохода

Валовый доход определяется по формуле:

В_дох — валовый доход;

Ц_ед — цена единицы товара или предоставленной услуги;

К — количество проданного товара или оказанных услуг. Расчет валового дохода позволяет планировать направления последующего его распределения, чтобы обеспечить самоокупаемость фирмы. Это, в частности, позволяет произвести и корректировку отпускных цен для получения лучших хозяйственных результатов.

При этом если учет товарных ценностей ведется по покупным ценам по количественно-стоимостной схеме, то величина валового дохода определяется автоматически как кредитовое сальдо счета 90.1 «Выручка от реализации товаров». Если же данное условие не применяется, то размер валового дохода следует исчислять по одной из представленных ниже формул.

Валовый доход в торговле

Валовый доход в торговле рассчитывают, используя утвержденные Комитетом по торговле РФ «Методические рекомендации по учету» от 10.07.96 № 1-794/32-5. В них (п. 12) приведены формулы расчета валового дохода для торговой фирмы:

Каждая торговая организация вправе использовать любую из этих формул для расчета валового дохода от своей практической деятельности. Подсчитанный по формуле среднего процента валовый доход чаще всего используют в розничной торговле. Это наиболее простой расчет валового доходаиз перечисленных ранее. Для этого используют формулу валового дохода:

В_дох — валовый доход;

СТ_ов — сумма товарооборота;

П_сред — средний процент надбавки.

Расчет среднего процента производят путем использования величин торговой наценки по:

Формула подсчета среднего процента:

О_тов — остаток товаров на дату расчета (кредитовое сальдо счета 41 «Товары» на конец расчетного периода).

Рассмотрим дополнительные формулы определения величины валового дохода от продажи товаров более детально.

Дополнительные формулы расчета валового дохода от реализации товаров

1. Формула для расчета валового дохода по суммарному товарообороту:

Вдох = СТов × РНац / 100,

РНац — расчетная торговая наценка, которая исчисляется по формуле:

РНац = Товн / (100 + Товн),

Товн — торговая надбавка (%)

Формула расчета валового дохода по суммарному товарообороту используется при условии, что все группы товарных ценностей имеют одинаковый процент наценки. Если же ее размер изменялся в расчетном периоде, целесообразнее использовать иные формулы.

2. Формула для расчета валового дохода по ассортименту оставшихся товарных ценностей:

Тн_к — наценка на конец расчетного периода (кредитовое сальдо счета 42).

3. Формула для расчета валового дохода по ассортименту проданных товаров:

Вдох = (СТов1 × Псред1 + СТов2 × Псред2….. СТовN × ПсредN) / 100,

СТов(1…N) — товарооборот по определенной группе товаров;

Псред (1…N) — средний процент надбавки по каждой группе товарных ценностей.

Данный способ определения величины валового дохода используется при условии ведения учета товарных ценностей по группам товаров с одинаковым процентом наценки.

Валовый доход производственной фирмы

Фирма при производстве продукции исчисляет валовый доход по полученной стоимости от ее продажи. Валовый доход здесь также характеризует итог работы фирмы на определенную дату. Для получения большей величины валового дохода необходим анализ цен, конъюнктуры рынка и спроса на аналогичную продукцию.

В валовый доход могут войти не только доходы от реализации продукции, но и внереализационные доходы, например, от операций с ценными бумагами и других инвестиционных статей. Это могут быть доходы, полученные от долевого участия в других организациях, а также другие доходы согласно ст. 250 НК РФ.

О доходах и расходах при производстве и продаже см. в публикации «Ст. 318 НК РФ: вопросы и ответы».

Итоги

Любая коммерческая деятельность создается с целью получения прибыли. Прибыль — это разница между валовым доходом и понесенными издержками. Определяется величина валового дохода по формуле. Формул для расчета валового дохода несколько, и каждая компания выбирает вариант, подходящий под ее потребности.

Источник

Недвижимое имущество:Раздел 3. Доходный подход

Содержание

3.1. Потенциальный валовый доход

Потенциальный валовый доход (ПВД) – доход, который способен приносить объект при сдаче его или его элементов в аренду и получении арендной платы в полном объеме:

Связь PVD с другими уровнями дохода от эксплуатации объекта описывается следующими формулами:

P V D − N Z − N P + D X P R = D V D <\displaystyle PVD-NZ-NP+DX_=DVD>

На что обратить внимание в оценочной практике: при определении дохода от сдачи недвижимости в аренду необходимо соблюдать соответствие между ставкой аренды и базой для ее начисления. Ставке аренды за общую площадь соответствует общая площадь, за полезную площадь – полезная площадь. Полезная (арендопригодная площадь) – площадь объекта недвижимости, которая может быть сдана в аренду. Коэффициент арендопригодной площади здания – отношение площади, которую можно сдать в аренду, к общей площади здания

3.2. Действительный валовый доход

Действительный валовый доход (ДВД) – потенциальный валовый доход (ПВД) за вычетом потерь от недозагрузки, неплатежей арендаторов, а также с учетом дополнительных видов доходов.

Связь ДВД с другими уровнями дохода от эксплуатации недвижимости описывается следующими формулами:

На что обратить внимание в оценочной практике: при определении дохода от сдачи недвижимости в аренду необходимо соблюдать соответствие между ставкой аренды и базой для ее начисления. Ставке аренды за общую площадь соответствует общая площадь, за полезную площадь – полезная площадь.

Полезная (арендопригодная площадь) – площадь объекта недвижимости, которая может быть сдана в аренду.

Коэффициент арендопригодной площади здания – отношение площади, которую можно сдать в аренду, к общей площади здания

3.3. Операционные расходы

Постоянные расходы – не зависят от загрузки объекта недвижимости (например, арендные или страховые платежи).

Переменные расходы – зависят от загрузки объекта недвижимости (например, оплата электроэнергии, затраты на уборку и т.п.).

3.4. Чистый операционный доход

Чистый операционный доход (ЧОД) – действительный валовый доход от приносящей доход недвижимости за вычетом операционных расходов и расходов на замещение.

Связь ЧОД с другими уровнями дохода от эксплуатации недвижимости описывается следующими формулами: P V D − N P − N Z + D H P R = D V D <\displaystyle PVD-NP-NZ+DH_=DVD>

D V D − O P − P Z = C H O D <\displaystyle DVD-OP-PZ=OD>

3.5. Функции сложного процента

3.5.1. Сложный процент – модель расчета, при которой проценты прибавляются к основной сумме [вклада] и в дальнейшем сами участвуют в создании новых процентов.

3.5.2. Шесть функций сложного процента (подразумевается, что платежи возникают в конце соответствующего периода):

Таблица 8

Накопленная (будущая) сумма единицы

где: FV – будущая стоимость, ден. ед. PV – текущая стоимость, ден. ед. i – ставка накопления (дисконтирования), доли ед./период времени t – интервал времени, периодов времени

Текущая стоимость единицы

Накопление единицы за период

где: PMT – аннуитетный платеж, ден. ед. Аннуитетный – серия равновеликих периодических платежей.

Фактор фонда возмещения

Текущая стоимость обычного аннуитета

Взнос на амортизацию единицы

3.5.3. Зависимость между ставками накопления (дисконтирования) для различных по продолжительности периодов времени начисления:

T – бóльший по продолжительности период времени;

t – меньший по продолжительности период времени.

№ п/п	Наименование функции	Формула расчета, пример решения задачи
1

Таблица 9

Упрощенный вариант используется при малых величинах ставки / невысоких требованиях к точности расчета. Например, при годовой ставке дисконтирования в размере 20% расчет величины месячной ставки по нормальному варианту даст результат в размере 1,531%, а по упрощенному – в размере 1,667%.

3.5.4. Функции 2, 4, и 6 являются обратными по отношению к 1, 3 и 5 (соответственно) – если забыта прямая, то ее можно вывести из обратной (и наоборот).

Задача 1. Какова текущая стоимость 1 000 000 руб., которые будут получены через 5 лет при средней величине годовой инфляции 10%? Решение:

При условно равномерном распределении денежных потоков в течение срока (0; t) дисконтирование осуществляется на середину периода, а общая формула преобразуется следующим образом:

где: i_m – ставка дисконтирования в интервал времени с tm доли ед./период.

Задача 3. – определить текущую стоимость денежной суммы при следующих условиях: FV = 200 000 руб., t1 = t2 = 1 год, i1 = 15%/год, i2 = 20%/год.

3.5.6. На что обратить внимание в оценочной практике: величины ставки накопления и периода времени должны соответствовать друг другу. Месячной ставке соответствует период времени в месяцы; годовой – в годах и т.д.

3.6.Ставка дисконтирования и капитализации (метод кумулятивного построения, метод рыночной экстракции)

3.6.1. Ставка дисконтирования:

Синонимы – требуемая норма (ставка) доходности, норма отдачи на вложенный капитал. Размерность – проценты или доли единицы. В зависимости от учета инфляционной составляющей выделяют реальную (очищенная от инфляционной составляющей) и номинальную (без очищения) ставку дисконтирования. Взаимосвязь между ними имеет следующий вид (формула Фишера):

i p = i H − i i n f 1 + i i n f <\displaystyle i_

=<\frac -i_><1+i_>>>

3.6.2. Ставка капитализации (коэффициент капитализации) – выраженное в процентах отношение чистого операционного дохода объекта к его рыночной стоимости.

3.6.3. Метод кумулятивного построения – метод расчета ставки дисконтирования, учитывающий риски, связанные с инвестированием в объекты недвижимости. Ставка дисконтирования определяется как сумма «безрисковой» доходности, премии за низкую ликвидность, премии за риск вложения в недвижимость, премии за инвестиционный менеджмент:

Срок экспозиции объекта недвижимости на открытом рынке (срок экспозиции) – период времени от выставления объекта на продажу до поступления денежных средств за проданный объект или типичный период времени, который необходим для того, чтобы объект был продан на открытом и конкурентном рынке при соблюдении всех рыночных условий. Премия за риск вложений (инвестиций) в объект недвижимости – премия на отраслевой риск инвестирования (инвестирование в недвижимость). Премия за инвестиционный менеджмент – премия, учитывающая сложность управления оцениваемым объектом.

3.6.4. Метод рыночной экстракции – метод определения коэффициента капитализации на основе анализа соотношения чистого арендного дохода и цен продаж по данным реальных сделок или соответствующим образом скорректированных цен предложений объектов недвижимости при условии, что существующее использование объектов соответствует их наилучшему и наиболее эффективному использованию:

Результаты, полученные по различным аналогам, взвешиваются.

3.6.5. На что обратить внимание в практической деятельности: величины ставок дисконтирования и капитализации должны соответствовать типу денежного потока (например, в части учета инфляционной или налоговой составляющей).

3.7. Метод прямой капитализации для оценки рыночной стоимости объекта недвижимости

Метод прямой капитализации – частный случай метода дисконтирования денежных потоков. Применяется, когда объект оценки генерирует чистый операционный доход, величина которого либо относительно постоянна, либо изменяется равномерно (общая теория оценки). Отметим, что применительно к оценке недвижимости в п.п. «в» п. 23 ФСО №7 указано, что метод применяется для оценки объектов, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию.

Отличие метода прямой капитализации от методов капитализации по расчетным моделям заключается в том, что:

3.8. Ипотечно-инвестиционный анализ

3.8.1. Основные определения.

3.8.1.1. Ипотечный кредит – кредит, обеспечением (залогом) по которому выступает недвижимое имущество. При получении кредита на покупку недвижимого имущества сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) кредитору как гарантия возврата кредита.

Основные виды кредитов:

3.8.1.2. Ипотечная постоянная – отношение ежегодных расходов по обслуживанию ипотечного кредита к первоначальной сумме (величина аннуитетного платежа, определяемого по функции «взнос на амортизацию единицы» для самоамортизирующегося кредита):

Ипотечная постоянная для самоамортизирующегося кредита рассчитывается при помощи функции сложного процента «взнос на амортизацию единицы» и равна шестой функции сложного процента
См. таблицу здесь

В случае шарового платежа ипотечная постоянная равна ставке процента по кредиту.

3.8.1.3. Эффективная ставка по кредиту – показатель, определяющий реальную стоимость кредита. Помимо номинальной процентной ставки по кредиту учитывает и все сопутствующие расходы по его обслуживанию (комиссии за открытие и ведение счета, за прием в кассу наличных денег, за получение наличности в банкомате и пр.).

3.8.1.4. Коэффициент ипотечной задолженности – отношение суммы кредита к стоимости объекта недвижимости, выступающего залогом по соответствующему кредиту:

коэффициент ипотечной задолженности, доли ед.;

Источник

• ← лозартан не помогает что принимать
• что такое кратный интеграл →

Ставка накопления (дисконтирования)	Формула расчета из годовой ставки накопления ( t g o d <\displaystyle t_> )
	Нормальный вариант	Упрощенный вариант
Месячная