что такое бридж в экономике
Бридж-кредит
В ипотечном кредитовании
Примечания
Полезное
Смотреть что такое «Бридж-кредит» в других словарях:
БРИДЖ-КРЕДИТ — См. ЗАЕМ ВНУТРЕННИЙ Словарь бизнес терминов. Академик.ру. 2001 … Словарь бизнес-терминов
Кредит (значения) — Кредит термин, используемый в финансах, бухгалтерском учёте и образовании. Cмыcл термина зависит от ударения в слове. Существует четыре значения термина: Кредит в финансах экономическая категория, представляющая собой определённый вид … Википедия
Стэмфорд Бридж — Стэмфорд Бридж … Википедия
Мост (значения) — Мост: В Викисловаре есть статья «мост» Мост инженерное сооружение. Конструкции и механизмы: Мост в деревянном зодчестве пол д … Википедия
Челси (футбольный клуб) — У этого термина существуют и другие значения, см. Челси. Челси … Википедия
Список банков России — Основная статья: Банковское дело в России Список банков и небанковских кредитных организаций (НКО) России, зарегистрированных Центральным банком Российской Федерации и Государственным банком СССР с августа 1988 года. # А Б В Г Д Е Ё Ж З … Википедия
Chelsea Pitch Owners — Восточная трибуна. Стоимость строительства этой трибуны сыграла большую роль в финансовом кризисе клуба. Chelsea Pitch Owners plc или Хозяева поля «Челси» является некоммерческой организацией, которая владеет … Википедия
AUD — (Австралийский доллар) Австралийский доллар история создания и развития валюты, место в современной экономике Информация об истории создания и развития австралийского доллара, месте валюты в современной мировой экономике Содержание (Australian… … Энциклопедия инвестора
Канада — (Canada) Государство Канада, география, история, население и города Канады Информация о государстве канада, география, история, города и население Канады, экономика и политическое устройство государства Содержание Содержание Природа Рельеф.… … Энциклопедия инвестора
НАУФОР — Национальная ассоциация участников фондового рынка Год основания 1996 Тип Некоммерческая организация Расположение Москва … Википедия
Бридж с банком: как застройщику получить деньги для своего проекта
Руководитель проектов реализации финансовых продуктов «ПИК-Франшиза»
Что такое бридж-кредит? Как он спасет застройщиков от банкротства? И что нужно, чтобы его получить? Рассказывает Николай Акишин, руководитель проектов реализации финансовых продуктов «ПИК-Франшиза».
Бридж-кредит оправдывает свое название: это действительно мостик (от англ. bridge — мост), который помогает предпринимателю разделить с кредитором бремя первоначального вложения, необходимого для старта любого крупного проекта. Как правило, этот тип кредита выдается на срок до двух лет в качестве временной меры в ожидании других источников финансирования.
Такой формат стал особенно востребованным у застройщиков после внесения изменений в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» в 2019 году. Но до сих пор о преимуществах и даже о существовании бридж-кредитования не знает большинство средних и маленьких компаний.
Зачем нужен бридж
История, когда деньги будущих жителей были основным способом финансирования жилого строительства, осталась в прошлом. Теперь средства дольщиков на покупку квартиры хранятся в банках, а застройщик получает доступ к ним только после окончания стройки.
Так называемое проектное финансирование — кредит на строительство — выдает банк. Но даже он не может решить всех проблем застройщика. Ведь до получения проектного финансирования строительным компаниям необходимо сделать множество мелких, но дорогостоящих шагов. Например, приобрести земельный участок, разработать исходно-разрешительную документацию, пройти все экспертизы.
Именно дефицит бюджета на ранней стадии развития проекта стал одной из основных причин ухода мелких и средних застройщиков с рынка: по данным Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), на конец 2019 года в ситуации, близкой к банкротству, находилось около 350 девелоперов.
Помочь может бридж-кредит. Его можно сравнить со стартовым капиталом — той суммой, которая нужна, чтобы сдвинуть проект с мертвой точки или, наоборот, не дать компании стать банкротом. Среди других преимуществ: снижение доли собственного участия и разделение рисков с банком. Ведь в деле появляется еще один игрок, которому выгоден взлет вашего проекта.
RB.RU организует встречу проекта Founders’ Mondays для начинающих и опытных предпринимателей. Дважды в месяц по понедельникам.
Как это работает
Обычно бридж-кредит оформляется сроком до двух лет. Как правило, в качестве обеспечения используется ипотека земельного участка, залог 100% долей в уставном капитале заемщика и поручительство бенефициаров. За 24 месяца застройщик должен оформить все необходимые документы, получить разрешение на строительство и проектное финансирование. Возврат бриджа, как правило, осуществляется с помощью проектного финансирования.
Здесь очень важно понимать, что при выдаче бридж-кредита банк не покрывает все ваши расходы: на практике, кредитор редко дает более 70% от стоимости земельного участка и пользуется нормативом LTV, который не должен быть ниже условного значения.
В какой банк пойти
Выбирая банк, мысленно разделите их на две категории — входящие в «Топ-15» и те, которые стоят за пределами списка. Согласно исследованию «Эксперт РА», 80% кредитов, выданных малому и среднему бизнесу в 2019 году, приходится именно на топ-15 банков. По прогнозам, с каждым годом концентрация кредитования на крупнейших банках будет только расти. Но пока все же можно выбрать наиболее подходящий конкретно для вас вариант:
Какие требования предъявит банк
Главное требование — проект должен соответствовать 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Один из самых важных документов, который должен принести застройщик, — это грамотный градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). В нем содержится необходимая для первоначального анализа информация о будущем проекте.
По нашей практике, получить ГПЗУ в регионах значительно легче, чем в Москве и в Санкт-Петербурге. Все остальные документы для крупных игроков рынка являются формальными. Однако мелким и средним застройщикам придется приложить для сбора и таких документов чуть больше усилий.
Каждый большой банк имеет свою строительную экспертизу, в рамках которой делает выводы о маржинальности проекта и рисках участия в нем.
Если аналитики банков понимают, что с большей вероятностью банк получит возврат кредита и процентов, то застройщик уходит с бриджем.
Если после кратного количества попыток получить хоть какое-то финансирование на реализацию проектов, банк все еще отказывает в кредите, у застройщика есть два варианта. Первый — сменить команду, провести апгрейд проекта и попытать удачу вновь. Второй — обратиться к внешней компании-посреднику. Обычно это крупный игрок, который уже имеет опыт общения с банками и может ускорить получение кредита, причем на более выгодных для вас условиях. Так, средства, вложенные в сотрудничество с ним, окупаются, а проект реализуется быстрее и качественнее.
Например, мы в рамках «Скоринг-фабрики» вместе с застройщиком проходим все этапы получения финансирования и при этом берем на себя большинство задач: от подготовки документации до переговоров с банком. Сегодня в нашей копилке есть кейсы по привлечению кредита на миллиард рублей всего за 15 дней.
Бридж-финансирование
Бридж-финансирование — Как правило, бридж-займы (bridge loans) получают от уже сложившегося синдиката инвесторов, который финансировал компанию на предыдущих этапах. Кроме того, существуют особые венчурные фонды. Предоставление займа в форме бридж-финансирования – это их специализация. К помощи венчурных фондов компания может прибегнуть в тех случаях, когда прежние инвесторы не способны предо- ставить дополнительный капитал.
Бридж-финансирование обычно осуществляется в форме долговых нот (bridge notes), с помощью которых компания может «дожить» до следующего раунда венчурного финансирования. После его завершения ноты должны быть оплачены и погашены.
Для успешных компаний бридж-финансирование – это важный шаг на пути к следующему раунду финансирования. Он гарантирует, что в новом раунде будут участвовать не только новые, но и уже существующие акционеры. Однако бывает так, что компания испытывает затруднения в привлечении дополнительного акционерного капитала. Бридж-ноты являются единственным источником финансирования. Интересы держателей нот и акционеров могут не совпадать, при этом преимущество получают держатели долговых нот.
При финансировании компании с помощью бридж-нот наибольшее распространение получили конвертируемые долговые ноты (convertible promissory notes). Они могут быть погашены досрочно в любые сроки без дополнительной премии или штрафных санкций.
Процентная ставка по нотам, как правило, накапливается и выплачивается при их погашении. В некоторых случаях процентная ставка может быть плавающей, ее размер можно сформулировать так: «ставка банковского кредита + 1 процент».
Конвертируемые долговые ноты, с одной стороны, являются долговыми обязательствами. Но при этом их можно конвертировать в акции фирмы. До начала кампании бридж-финансирования стороны составляют предварительное соглашение (Term Sheet). В этом документе фиксируют главные договоренности между руководством компании и кредиторами, в том числе и об условиях конвертации бридж-нот в акции компании. Она проводится либо автоматически (при наступлении определенного события), либо по желанию держателей.
Поскольку ноты могут иметь залоговое обеспечение, то в предварительном соглашении перечисляют содержание залога. Его можно формулировать достаточно широко (все имущество (активы) компании, включая ее интеллектуальную собственность). А можно указать конкретные активы (объекты) компании. Если наступает дата погашения нот, а фирма не имеет средств и не может достичь новых договоренностей с кредиторами, то кредиторы имеют право забрать залог.
Номинальная сумма долговых нот может выплачиваться компании единовременно или несколькими траншами. Условия финансирования могут быть структури- рованы и по-другому. Кредиторы обязуются предоставить компании номинальную сумму, а затем компания может брать кредит несколькими частями по мере необходимости. Подобные условия оставляют фирме простор для маневра. К примеру, если она ожидает случая воспользоваться другими источниками ликвидности. Предположим, что компании предстоит получить опла- ченный заказ, который на время удовлетворит ее финансовые потребности. В подобной ситуации не стоит брать дополнительные долговые обязательства.
Номинальная стоимость нот (тело кредита), а также накопившиеся проценты можно конвертировать по желанию инвестора в определенное количество реальных акций компании. Причем со скидкой от цены. По выбору инвесторов долговые ноты можно конвертировать в «будущие» акции, эмиссия которых предполагается в следующем раунде финансирования.
Миноритарий —
акционер, владеющий неконтролирующим пакетом акций
Аудит внешний —
Независимый контроль, проводимый аттестованными специалистами в области учета, контроля и анализа хозяйственной деятельности, имеющими соответствующие лицензии или сертификаты на право ведения аудиторской деятельности. (Словарь аудитора и бухгалтера / Л.Ш. Лозовский и др.-М., 2003)
Внешний аудит проводится по договорам:аудиторской фирмы с территориальными органами Министерства по налогам и сборам с целью проверки достоверности бухгалтерского учета и финансовой отчетности;аудиторской фирмы с предприятием о выполнении независимой экспертизы хозяйственно-финансовой деятельности и разработке рекомендаций по финансовой стратегии и повышению эффективности хозяйствования;аудиторской фирмы с коммерческими банками, иностранными инвесторами, акционерами о проведении экспертизы хозяйственно-финансовой деятельности, оценке платежеспособности и имеющихся резервов, разработке рекомендаций по улучшению работы предприятия. (Словарь аудитора и бухгалтера / Л.Ш. Лозовский и др.-М., 2003)
Сбербанк будет выдавать бридж-кредиты на проектное финансирование
Сбербанк совместно со своим подразделением «Сбербанк Инвестиции» представил на Петербургском международном экономическом форуме новый финансовый продукт для застройщиков — «Проектный бридж», сообщает пресс-служба кредитной организации. По словам заместителя председателя правления Сбербанка Анатолия Попова, цель проекта — сделать мезонинное финансирование более удобным и покрыть дефицит собственного капитала компаний при покупке новых площадок и строительстве объектов.
Средства в рамках «Проектного бриджа» будут предоставляться на приобретение земельных участков или компаний-застройщиков, владеющих земельными участками, а финансирование расходов для получения разрешения на строительство (РНС) — после получения градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ). Размер финансирования составит от 250 млн руб., срок — до 24 месяцев.
Получить бридж-кредит смогут застройщики с хорошей кредитной историей в Сбербанке и опытом реализации проектов жилой недвижимости площадью более 50 тыс. кв. м в течение пяти лет. В качестве обеспечения кредита принимаются участок строительства, векселя банка на сумму процентных платежей за два квартала, личные поручительства бенефициаров застройщика, контролирующих не менее 75% компании, и залог акций застройщика. Для погашения займа застройщики смогут привлекать средства проектного финансирования и собственный капитал, указывают в Сбербанке.
1 июля 2019 года все застройщики перейдут на новую модель работы — проектное финансирование. Теперь для строительства своих объектов девелоперы смогут использовать собственные или заемные средства. Деньги дольщиков будут лежать на специальных эскроу-счетах в аккредитованных банках до ввода здания в эксплуатацию.
По оценке Минстроя, около 30% застройщиков, которые не получат проектное финансирование от банка, воспользуются мезонинным кредитом (гибрид банковского кредита и финансирования привлеченного инвестора, который обеспечивает застройщику недостающие для стройки средства). Для привлечения мезонинного инвестора в большинстве случаев девелоперу достаточно иметь собственный капитал в размере 30%.
Программы бридж-финансирования от венчурных фондов: все особенности
Функционирование вновь открывшегося бизнеса предполагает периодическое отсутствие положительных финансовых потоков (прибыли). Например, компания не получает новых заказов, контрагенты задерживают оплату выполненных работ, существующие средства потрачены на налоговые и арендные платежи. В таких случаях предприятию необходимо дополнительное финансирование, чтобы продолжать работу, выполнять долговые обязательства и развивать бизнес. Возможный выход из положения — оформление краткосрочного кредита с гарантией скорейшего погашения долга за счёт получения новых заказов, размещения акций на фондовом рынке (IPO) и получения прибыли из других источников.
Бридж-финансирование (от английского brigde financing, финансовый мост) представляет собой краткосрочный (на период до 12 месяцев) банковский кредит, предоставленный новому предприятию под гарантию будущей выгодной сделки или размещения ценных бумаг на бирже (IPO, Initial Public Offering). Обычно предприятиям-заёмщикам, использующим bridge financing, выдаются бридж-ноты (или краткосрочные долговые обязательства) с фиксированным сроком погашения. После получения прибыли, продажи акций или поступления следующего объёма финансирования от инвесторов компания погашает долговые обязательства. Выдачей бридж-кредитов занимаются некоторые банки и крупнейшие венчурные фонды, действующие на рынке Российской Федерации.
Что такое венчурный фонд и как организация использует бридж-финансирование?
Венчурный фонд — государственная или частная инвестиционная компания, созданная для финансирования экспериментальных, инновационных проектов с высоким уровнем риска потери вложений и потенциально высокой доходностью. Основным инструментом взаимодействия с заёмщиками выступают краткосрочные бридж-кредиты, выдаваемые под залог долговых нот, которые затем конвертируются в акции компании.
В зависимости от источников инвестиционного капитала венчурные фонды разделяются на государственные и корпоративные (частные), по размеру вложений различают малые (капитал до 50 миллионов долларов), средние (капитал до 150 миллионов долларов) и крупные организации. Бридж-финансирование, предоставляемое руководством венчурных фондов, выполняет следующие функции:
Предоставляя бридж-финансирование, руководство венчурного фонда стимулирует дальнейшее развитие нового предприятия, помогает бизнесу стабильно развиваться, расширять производство и увеличивать экономическую независимость.
Какие виды краткосрочного финансирования доступны компаниям-новичкам?
Программы кредитования компаний, недавно вышедших на рынок, отличаются сравнительно высокими процентными ставками и небольшими сроками предоставления заёмных средств. В зависимости от предоставленного заёмщиком обеспечения и выбранных каналов инвестирования различается четыре вида заимствований.
Инвестиционное кредитование предприятий. Такой вид кредита предоставляется банковскими организациями на наиболее выгодных для нового предприятия условиях. Заёмщику нужно подать в банк документы, подтверждающие финансовую состоятельность, подготовить договоры поручительства (гарантом платежа выступает сторонняя организация), а также передать кредитору бизнес-план проекта, ТЭО (технико-экономическое обоснование прибыльности), проектную и сметную документацию. К сожалению, ввиду обилия документов и длительности рассмотрения заявок заёмщиков, инвестиционные кредиты не используются предприятиями, нуждающимися в оперативном получении средств. Невысокие процентные ставки по инвестиционным кредитам предоставляются только клиентам, оформившим залог на ликвидные активы, поэтому этот вид финансирования чаще используется крупными компаниями.
Синдицированное кредитование бизнеса. Такие кредиты предоставляются группой банков-кредиторов во главе с организатором процесса заимствования. Список документов, необходимых для получения займа, аналогичен перечню для выдачи инвестиционного кредитования, однако заявки рассматриваются более оперативно. Обычно синдицированные кредиты выдаются по рекомендациям банков, обслуживающих расчётные счета компаний, недавно вышедших на рынок. Например, консалтинговая компания открыла счёт в банке Уралсиб, затем запросила кредит на развитие бизнеса. Кредитный специалист банка Уралсиб обратился к коллегам из Альфа-банка и Сбербанка, передал финансовые документы потенциального заёмщика, и консалтинговое агентство получило кредит за счёт вложений трёх финансовых учреждений.
Кредиты под залог долговых ценных бумаг (векселей или облигаций). Такие кредиты выдаются банками на основе проспекта эмиссии векселей или облигаций на фондовом рынке. Компания-заёмщик обращается к андеррайтеру (специалист по оценке рисков вложений), регистрирует и выпускает долговые ценные бумаги на биржу, затем банк перечисляет заёмные средства. Теоретически вексельные или облигационные займы выгодны компаниям, проценты по кредиту могут нивелироваться за счёт роста курса долговых ценных бумаг на бирже. На практике оформление и выпуск ценных бумаг может занимать несколько месяцев, стоимость услуг андеррайтера высока, поэтому новые компании редко оформляют такие кредиты.
Получение бридж-нот (бридж-финансирование). Бридж-финансирование компании состоит в выдаче средств под залог конвертируемых долговых нот (расписок). Банк и заёмщик составляют соглашение с условиями конвертации бридж-нот в акции (устанавливается дата размещения ценных бумаг на бирже). Дополнительно оформляется договор залога на имущество или финансовые активы компании. Бридж-финансирование предоставляется на срок не более 12 месяцев, обычно деньги перечисляются несколькими траншами (платежами), при благоприятной финансовой ситуации заёмщик возвращает средства раньше даты, обозначенной в бридж-ноте. Бридж-финансирование отличается минимальным набором документов, ускоренным процессом рассмотрения заявки заёмщика. Как правило, bridge financing предоставляет существующий инвестор, уже вкладывавший деньги в данный развивающийся бизнес.
Бридж-финансирование компаний, недавно вышедших на рынок, совмещает оперативность синдицированных кредитов и надёжность инвестиционного кредитования. Заёмщик (компания) предоставляет минимум документов и быстро получает деньги, бридж-нота защищает банк-кредитор от финансовых потерь в случае невозврата кредита. Перед оформлением бридж-кредита заёмщику следует рассчитать максимальный срок кредитования и учесть дополнительное время для подготовки к размещению акций или других ценных бумаг на фондовом рынке.
Какие сведения содержатся в договоре о получении бридж-финансирования?
Стороны сделки о предоставлении бридж-финансирования составляют предварительное соглашение (или term sheet) для выпуска конвертируемых бридж-нот. Документ фиксирует максимальный срок и стоимость кредитования, а также дату размещения акций компании на фондовом рынке. Текст term sheet содержит следующие блоки информации:
На практике подписание term sheet для бридж-финансирования предполагает дополнительные расходы заёмщика на предстоящую эмиссию акций. Если в согласованную дату погашения бридж-кредита компания-должник не сможет разместить акции на фондовом рынке, кредитор вправе взыскать залоговое имущество или настоять на эмиссии ценных бумаг. Во избежание таких ситуаций компании-заёмщики запрашивают инвестиционный анализ перед подачей заявки на бридж-кредит.
Преимущества и недостатки бридж-финансирования для кредитора
Бридж-кредит является разновидностью венчурного финансирования, сопряжённого с высокими рисками потери вложений и потенциально значительным уровнем прибыли. Обычно инвестиционные фонды комбинируют вложения в развитие компаний-новичков (или стартапов) и предприятий с устойчивой деловой репутацией. Бридж-кредит, как разновидность проектного финансирования, приносит компании-кредитору ряд преимуществ.
Сравнительно небольшой период предоставления кредита. Бридж-финансирование относится к экстренным способам привлечения ликвидности, поэтому заёмщик обязан вернуть средства в течение нескольких месяцев. Компания-кредитор в сжатые сроки получает собственные средства или акции новой компании, а также процентные платежи.
Возможность получения дополнительного дохода от ценных бумаг заёмщика. Компания-кредитор может обратить конвертируемые долговые ноты в акции сразу после IPO или дождаться повышения курса ценных бумаг. Обычно при успешном развитии нового бизнеса курс ценных бумаг растёт, поэтому кредитор получает дополнительный доход.
Перспектива участия в управлении новой компанией. Компания, предоставившая новому бизнесу бридж-кредит на крупную сумму, получает в распоряжение значительный объём акций. В дальнейшем конверсия долговых нот поможет кредитору получить контрольный пакет акций, участвовать в принятии решений, влиять на развитие компании-заёмщика.
Традиционно для проектного финансирования, основным недостатком бридж-кредита выступает продолжительность оценки платёжеспособности заёмщика. Потенциальному кредитору требуется запросить и проанализировать массу документов, согласовать с заёмщиком предполагаемую дату выпуска ценных бумаг, застраховаться от риска невыплаты кредита. Также минусом предоставления бридж-кредита компании-новичку является возможность банкротства заёмщика, недавно вышедшего на рынок.
Преимущества и недостатки бридж-финансирования для заёмщика
Компании, недавно вышедшие на рынок и нуждающиеся в притоке инвестиций, пользуются следующими преимуществами бридж-кредитов.
Весомым недостатком бридж-финансирования для потенциального заёмщика выступает перспектива потери экономической независимости. Например, при оформлении кредита на крупную сумму заёмщик выпускает долговые ноты, в дальнейшем конвертируемые в контрольный пакет акций компании. Инвестор получает решающее право голоса на собрании акционеров, поэтому может определять дальнейшую стратегию развития компании.
Бридж-финансирование с точки зрения частных клиентов
На практике краткосрочные кредиты под залог ликвидного имущества наиболее распространены в сфере банковского кредитования для частных лиц. Например, услуга перекредитования (рефинансирования) ипотеки под залог недвижимости позволяет клиентам снизить переплату по банковскому продукту, получить отсрочку платежей. Наиболее близким аналогом бридж-финансирования для частных клиентов выступает кредитная карта, позволяющая многократно использовать заёмные средства, регулярно пополняя баланс.
Востребованность бридж-кредитов среди частных клиентов обусловлена следующими преимуществами:
Основным недостатком экспресс-кредитов для граждан является высокая процентная ставка за пользование средствами банка или МФО. Бридж-кредиты созданы для оплаты срочных непредвиденных расходов, однако регулярное оформление краткосрочных займов увеличивает долговую нагрузку гражданина.
Итоги
Бридж-финансирование — разновидность краткосрочного кредитования, предполагающая получение средств под залог будущих акций (оформление долговых нот). Заёмщиками в бридж-финансировании выступают компании, недавно вышедшие на рынок и нуждающиеся в потоке инвестиций для дальнейшего развития. Бридж-кредиты выдают венчурные фонды — частные и государственные организации, занимающиеся финансированием инновационных видов коммерческой деятельности. Деятельность венчурных фондов развивает наукоёмкое производство, стимулирует деятельность малого бизнеса и помогает новым предприятиям обрести финансовую стабильность.
Аналогом бридж-кредитов для частных лиц выступают программы рефинансирования, экспресс-кредиты под залог недвижимости, кредитные карты и мирокзаймы. Эти финансовые инструменты используются для оплаты непредвиденных крупных расходов заёмщика (например, затраты на лечение), отличаются простотой оформления и сокращёнными сроками погашения.